Le marché des condos aux États-Unis montre des signes de tensions structurelles en 2025, freiné par l’évolution des préférences générationnelles, la croissance des stocks et la surconcentration régionale. Si les milléniaux continuent de dominer les demandes de prêts hypothécaires, les générations plus âgées restent le pilier de la demande de condos.
Fracture démographique et fragmentation du marché
Au premier semestre 2025, les milléniaux représentaient 45 % des demandes de prêts hypothécaires pour des condos. Cependant, les acheteurs les plus enthousiastes restent les Américains plus âgés. 14 % de la « Silent Generation » et 11 % des baby-boomers ont opté pour des condos, contre moins de 10 % chez les générations X, les milléniaux et la génération Z.
Les acheteurs récurrents, généralement des propriétaires plus âgés ou des personnes qui réduisent leur superficie, représentent désormais la moitié de l’activité hypothécaire des condos. La présence des investisseurs reste forte, bien que peu visible dans les données de prêt en raison des achats au comptant. Cotality estime que les investisseurs représentent 19 % des demandes de prêts hypothécaires pour des condos, mais ce chiffre sous-représente la part de marché réelle.
Stocks en hausse, ventes en baisse : le Canada suit-il la tendance ?
Les stocks de condos ont augmenté rapidement depuis mi-2022, augmentant de près de 80 % à mi-2024 et continuant de croître en 2025, quoique plus lentement. Pendant ce temps, les condos restent plus longtemps sur le marché. Le délai moyen de signature d’un contrat a triplé, passant de moins de 30 jours en 2022 à 90 jours aujourd’hui.
En revanche, les maisons non-condo se vendent 30 jours plus vite et ont connu une légère baisse des stocks, révélant une divergence croissante de la rapidité du marché. Il est intéressant de noter que cette tendance se retrouve également dans certaines villes canadiennes, comme Toronto et Montréal, où le marché des condos est en pleine mutation.
Concentration urbaine : une réalité aussi au Québec ?
Les ventes de nouveaux condos ont chuté de 8 % d’une année sur l’autre, avec 42 000 unités vendues entre juin 2024 et mai 2025, selon Cotality. L’activité reste concentrée dans une poignée de grandes métropoles. New York a mené le marché avec 7 400 ventes, suivi de Détroit (2 300). Seules six autres métropoles américaines ont dépassé 1 000 ventes de nouveaux condos, dont Austin, Los Angeles, San Diego, Riverside et Washington, D.C.
Contrairement au marché plus large des maisons unifamiliales, maintenant plus dispersé dans les États du Sud et de la Sun Belt, le secteur des condos reste ancré dans les bastions urbains, avec moins de diversification géographique. Ici au Québec, on voit une forte concentration à Montréal et Québec, mais les régions commencent à se développer.
Prêts hypothécaires en baisse : un signal d’alarme ?
Les tendances de financement reflètent une prudence croissante. Les octrois de prêts pour l’achat de condos ont chuté de 2 % d’une année sur l’autre, le volume passant d’un sommet de 148 milliards de dollars en 2021 à seulement 83 milliards de dollars en 2024. Alors que le marché des maisons unifamiliales a récemment connu un léger rebond, avec une croissance de 6 % en 2024, les condos sont à la traîne.
Des prix en baisse dans les grandes villes : est-ce le début d’une crise ?
Après plusieurs années de hausse des prix, les prix des condos s’affaiblissent maintenant dans plusieurs grands marchés. Les données d’avril montrent des baisses de prix annuelles de 1,9 % à Miami, 1,2 % à Los Angeles et 0,6 % à Washington, D.C. Seules quelques métropoles, dont Boston et Chicago, continuent de connaître une croissance notable des prix.
Bien que ces chiffres n’indiquent pas encore un ralentissement généralisé, ils signalent un renversement de la tendance à la hausse de l’année dernière et une perte de pouvoir de fixation des prix dans les marchés auparavant en effervescence. On peut se demander si des villes comme Vancouver ou Genève, avec des marchés immobiliers similaires, seront les prochaines touchées.
En résumé : un marché à la croisée des chemin
Le marché des condos aux États-Unis en 2025 navigue sur une corde raide. Avec les baby-boomers et les investisseurs fortunés soutenant la demande, le secteur continue de jouer un rôle important, bien que de plus en plus restreint, dans l’écosystème du logement. Cependant, la hausse des stocks, la baisse des taux d’absorption et l’exposition croissante aux risques régionaux suggèrent que sans réinvention ou allègement réglementaire, les beaux jours du marché des condos sont peut-être derrière lui.
