Le parlement allemand a approuvé la prolongation jusqu’en 2029 de la loi "Mietpreisbremse", qui permet de limiter le prix des loyers dans certaines zones du pays. Cette initiative fédérale est en vigueur depuis 2015 et devait expirer à la fin de cette année. La grande coalition allemande, composée de conservateurs et de sociaux-démocrates, a prolongé de quatre ans la validité des plafonds de loyers.
Cette mesure oblige le bailleur à fixer un prix de location qui ne dépasse pas 10% du loyer moyen des logements similaires de la zone. Il est important de noter que ces mesures ne peuvent être mises en œuvre que dans les États considérés comme "Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt", ce que l’on appelle en France une zone tendue. Les gouvernements régionaux doivent donc préalablement classer leur territoire comme tendu.
De même, sont exemptés les logements neufs construits à partir de 2014 ou les immeubles ayant fait l’objet d’une rénovation complète ces dernières années, ainsi que les contrats de location signés avant l’entrée en vigueur de la loi en 2015.
Parmi les points qui renforcent les droits des locataires, il y a l’obligation pour les propriétaires d’informer le locataire si le prix convenu dépasse le plafond légal et de justifier cette surcharge. A défaut, le locataire est autorisé à réclamer le remboursement de ce qui a été versé en trop.
De plus, un amendement introduit en 2019 permet aux locataires de réclamer rétroactivement les surcoûts payés au-delà de la limite fixée.
Un instrument à l’impact limité, surtout dans les grandes villes
Malgré son intention, les résultats ont été très limités, en particulier dans les grandes villes allemandes. C’est ce que montrent les données publiées par le ministère fédéral du Logement, du Développement urbain et de la Construction, qui révèlent que dans les 14 plus grandes villes d’Allemagne, les loyers ont augmenté en moyenne de près de 50% depuis l’entrée en vigueur de la réglementation en 2015.
La principale raison est le déséquilibre entre l’offre et la demande. L’Allemagne souffre d’une pénurie de logements abordables, en particulier dans les centres urbains comme Berlin, Hambourg, Munich ou Francfort, où le prix moyen du loyer se situait entre 16 et 23 euros/m2 en 2024, ce qui représente des augmentations de 15% à 20% en seulement deux ans.
Le mécanisme est considéré comme insuffisant en raison des faibles pénalités encourues par les propriétaires qui ne respectent pas la réglementation. Cette prolongation vise donc à donner plus de temps pour mettre en œuvre des mesures juridiques plus dissuasives.
Dans ce sens, le porte-parole du Logement allemand, Jan-Marco Luczak, a qualifié dans des déclarations rapportées par le journal El Economista, que cette prolongation est un "outil de transition" qui donne "la sécurité et le temps de respirer" tout en accélérant la construction de logements neufs abordables.
Mesures qui ont échoué : l’exemple de Berlin
Il convient de rappeler qu’en 2020, Berlin a mis en place une mesure qui gelait le prix des loyers et interdisait les augmentations pendant les cinq années suivantes, à l’exception d’une augmentation annuelle de 1,3% due à l’inflation. De plus, elle comprenait également un coût maximum par mètre carré qu’aucun propriétaire ne pouvait dépasser.
Cette mesure, qui affectait absolument tous les contrats, y compris ceux en vigueur à l’époque, a généré une grande polémique au niveau juridique, ce qui a conduit le Tribunal constitutionnel fédéral à la déclarer inconstitutionnelle seulement un an après son entrée en vigueur.
Le prix moyen d’un loyer dans la capitale en 2024 se situait à 19,3 euros/m2, soit 25% de plus qu’en 2020, selon le ministère fédéral du Logement, du Développement urbain et de la Construction, ce qui en fait la deuxième ville du pays avec les prix de location les plus élevés, juste derrière Munich (23,33 euros/m2), où les loyers ont augmenté de 19% au cours de ces deux années.
