Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier ? Analyse complète 2025

Introduction : une question complexe dans un marché en évolution

La question du « bon moment » pour acheter un bien immobilier revient systématiquement dans l’esprit des acquéreurs potentiels. En 2025, cette interrogation prend une dimension particulière dans un contexte de taux d’intérêt fluctuants, de prix qui se stabilisent dans certaines régions et d’une réglementation en constante évolution. Cet article vous propose une analyse approfondie pour vous aider à prendre une décision éclairée, adaptée à votre situation personnelle.

État actuel du marché immobilier en 2025

Évolution des prix depuis 2023

Le marché immobilier français a connu des évolutions contrastées ces dernières années. Après la hausse spectaculaire post-Covid, nous observons depuis mi-2023 :

• Une stabilisation des prix dans les grandes métropoles (-0,5% à +1,2% selon les villes)
• Une baisse modérée dans certaines zones rurales et villes moyennes (-2% à -5%)
• Une résistance des prix dans les zones littorales et touristiques prisées (+1% à +3%)

Tendance actuelle (T1 2025) : Le prix moyen national au m² s’établit à 3 540€, en légère baisse de 1,2% sur un an, avec d’importantes disparités régionales.

La situation des taux d’intérêt

Les taux d’intérêt immobiliers ont connu plusieurs mouvements significatifs :

PériodeTaux moyen sur 20 ansTendance20221,2% - 2,6%Hausse rapide20232,5% - 4,2%Hausse continue20243,8% - 4,5%Stabilisation puis légère baisseT1 20253,4% - 3,9%Baisse progressive

Cette récente détente des taux améliore le pouvoir d’achat immobilier des ménages après deux années difficiles.

Volume des transactions

Le nombre de transactions immobilières est un indicateur clé de la santé du marché :

• 2022 : 1,13 million de transactions
• 2023 : 875 000 transactions (-22,6%)
• 2024 : 910 000 transactions (+4%)
• Projection 2025 : 960 000 à 1 million de transactions

Cette reprise progressive des volumes témoigne d’un marché qui retrouve un certain équilibre après le ralentissement post-Covid.

Les facteurs favorables à l’achat immobilier en 2025

1. La stabilisation des prix après la surchauffe

La période de correction qui a suivi la surchauffe post-Covid offre des opportunités d’acquisition à des prix plus raisonnables. Dans certaines zones, les prix ont retrouvé des niveaux plus cohérents avec les fondamentaux économiques locaux.

2. L’amélioration des conditions de crédit

Plusieurs éléments positifs sont à noter :

• La baisse progressive des taux d’intérêt amorcée fin 2024
• L’assouplissement des critères d’octroi par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF)
• L’augmentation de la durée maximale d’emprunt autorisée (désormais 27 ans pour certains primo-accédants)
• De nouvelles offres bancaires plus compétitives face à la concurrence

3. Les dispositifs incitatifs maintenus ou renforcés

Plusieurs mécanismes soutiennent l’acquisition immobilière :

• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) reconduit et recentré sur les zones tendues
• Le dispositif Pinel+ (jusqu’à fin 2025) pour l’investissement locatif
• Les aides locales à l’accession dans certaines municipalités
• Les primes à la rénovation énergétique bonifiées pour les acquéreurs de passoires thermiques

4. Un marché plus équilibré entre vendeurs et acheteurs

Après plusieurs années où les vendeurs dictaient leurs conditions, le rapport de force s’équilibre :

• Délais de vente allongés (76 jours en moyenne contre 56 en 2022)
• Possibilité accrue de négociation (5% à 8% de marge négociable en moyenne)
• Offre plus diversifiée avec davantage de biens disponibles

Les signaux de prudence à considérer

1. L’incertitude économique persistante

Plusieurs facteurs maintiennent un climat d’incertitude :

• L’inflation qui reste structurellement plus élevée qu’avant 2022
• Les tensions géopolitiques qui impactent l’économie mondiale
• Les fluctuations du marché de l’emploi dans certains secteurs

2. La nouvelle réglementation environnementale

L’impact des normes environnementales s’intensifie :

• L’interdiction progressive de location des passoires thermiques (DPE F et G)
• Le coût croissant des travaux de rénovation énergétique (+12% en 2024)
• Les nouvelles obligations pour les copropriétés (diagnostics collectifs, fonds travaux)

3. La fiscalité immobilière en évolution

Plusieurs changements fiscaux récents peuvent influencer la rentabilité d’un investissement :

• La révision des valeurs locatives pour le calcul de la taxe foncière
• Les nouvelles taxes locales sur les résidences secondaires dans certaines zones tendues
• La modification de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) avec des abattements revus

Analyse par profil d’acheteur : est-ce le bon moment pour vous ?

Pour les primo-accédants

Éléments favorables :

• Stabilisation des prix dans de nombreuses villes
• Maintien des dispositifs d’aide (PTZ recentré) jusqu’en 2027
• Retour progressif de l’offre de crédit avec des conditions assouplies

Points de vigilance :

• Nécessité d’un apport personnel plus important qu’avant 2022 (15-20% minimum)
• Importance cruciale du DPE pour éviter les futures restrictions locatives
• Anticipation des charges futures (taxe foncière en hausse, coûts énergétiques)

Verdict : Moment plutôt favorable si vous disposez d’un apport conséquent et d’une stabilité professionnelle, particulièrement dans les villes moyennes où le rapport qualité-prix s’améliore.

Pour les investisseurs locatifs

Éléments favorables :

• Rendements locatifs en hausse dans certaines villes (4,5% à 7% brut)
• Dernière phase du dispositif Pinel+ (jusqu’à fin 2025)
• Demande locative structurellement forte dans les zones universitaires et dynamiques

Points de vigilance :

• Impact majeur du DPE sur la capacité à louer (interdiction progressive des F et G)
• Encadrement des loyers dans plusieurs métropoles
• Fiscalité moins avantageuse qu’auparavant sur les plus-values

Verdict : Moment intéressant pour les investisseurs avertis, capables d’identifier les micro-marchés porteurs et d’anticiper les contraintes réglementaires. Privilégiez les biens déjà conformes aux normes énergétiques futures.

Pour ceux qui cherchent à changer de résidence principale

Éléments favorables :

• Marché plus fluide avec davantage de choix
• Meilleure capacité à négocier les prix
• Possibilité de vendre son bien actuel sans pression excessive

Points de vigilance :

• Écart de prix qui reste important entre zones rurales et métropoles
• Coût du crédit-relais plus élevé qu’avant 2022
• Frais de mutation (notaire) significatifs qui impactent le budget global

Verdict : Contexte relativement favorable si vous pouvez organiser sereinement la transition entre deux biens, particulièrement si vous vendez dans une zone tendue pour acheter dans un secteur plus abordable.

Analyse géographique : où acheter en 2025 ?

Les zones à fort potentiel

1. Les métropoles régionales de taille moyenne (Rennes, Nantes, Strasbourg, Bordeaux) qui offrent un bon équilibre entre dynamisme économique et qualité de vie.
2. Les premières et deuxièmes couronnes des grandes métropoles, désormais mieux connectées grâce aux nouveaux transports (Grand Paris Express, tramways, RER métropolitains).
3. Les villes moyennes bénéficiant du plan « Action Cœur de Ville » où d’importants investissements publics redynamisent les centres.

Les zones qui appellent à la prudence

1. Certaines zones rurales isolées continuant à perdre des habitants et des services publics.
2. Les secteurs à risques climatiques croissants (zones inondables, littoral menacé par l’érosion) désormais mieux identifiés par les études d’impact environnemental.
3. Les quartiers mono-fonctionnels dépendants d’une seule activité économique (tourisme saisonnier, industrie unique).

Comment prendre votre décision : au-delà du « bon moment »

Privilégier l’approche personnalisée

La notion de « bon moment » est relative à votre situation personnelle :

• Votre horizon d’investissement (court, moyen ou long terme)
• Votre capacité d’épargne et d’endettement
• Vos besoins familiaux actuels et futurs
• Votre tolérance au risque

Les critères qui transcendent les cycles du marché

Certains fondamentaux restent valables indépendamment des fluctuations de marché :

• La qualité de l’emplacement (transports, services, écoles)
• L’efficacité énergétique du bâti
• La qualité de la copropriété (si applicable)
• Le potentiel d’évolution du quartier (projets urbains, arrivée de nouvelles infrastructures)

L’importance de la projection à long terme

L’immobilier reste avant tout un investissement de long terme :

• Sur 10-15 ans, les cycles courts du marché s’estompent
• La plus-value potentielle se construit principalement sur des horizons longs
• L’effet de levier du crédit joue pleinement sur la durée

Conclusion : faut-il acheter en 2025 ?

Après analyse des différents facteurs, 2025 apparaît comme une année de transition offrant un contexte globalement favorable pour certains profils d’acheteurs, notamment :

• Les acquéreurs disposant d’un apport conséquent (≥20%)
• Les investisseurs avertis ciblant des biens énergétiquement performants
• Les acheteurs flexibles sur leur localisation qui peuvent saisir les opportunités géographiques

Cependant, la réponse définitive à la question « Est-ce le bon moment pour acheter ? » reste profondément individuelle et dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs patrimoniaux et de votre horizon temporel.

L’essentiel est d’adopter une approche réfléchie, de bien vous entourer (courtier, notaire, conseiller patrimonial) et de considérer l’achat immobilier comme un projet global qui dépasse la simple question du timing de marché.