Lors de sa conférence de presse du 15 janvier 2025, la FNAIM « 2025 », a évoqué l’année 2024 du marché immobilier. La principale source de son discours a porté sur les tendances observées dans les ventes, les taux, les prêts et le pouvoir d’achat. Loïc Cantin, le président de la FNAIM, a relevé cinq points clés.
Résumé :
📉 Baisse des transactions : 775 000 ventes, soit -11 % par rapport à 2023.
💰 Stabilisation des prix : recul modéré de -0,8 % en moyenne, avec des disparités régionales.
🏦 Baisse des taux de crédit : de 4,21 % (décembre 2023) à 3,37 % (novembre 2024), améliorant le pouvoir d’achat.
🚨 Hausse des faillites d’agences : +225 % par rapport à 2023, impactant le secteur immobilier.
🔮 Perspectives 2025 : possible reprise avec des taux autour de 3 %, mais incertitudes fiscales et économiques.
1. Un marché immobilier en perte de vitesse, mais en voie de stabilisation
L’année 2024 a enregistré une nouvelle baisse du nombre de transactions de biens immobiliers, atteignant environ 775 000 ventes, soit une diminution de 11 % par rapport à 2023 et une chute de 36 % depuis 2021. Cette contraction a touché tout le territoire, avec un impact plus marqué dans le sud-ouest de la France, où les baisses ont varié entre -18 % et -30 % dans des départements comme la Gironde, le Lot-et-Garonne ou encore la Haute-Garonne.
Toutefois, une stabilisation semble s’opérer. Après un premier semestre difficile, le deuxième semestre a marqué un palier, augurant d’une possible reprise du marché immobilier en 2025. Ce répit s’explique notamment par une baisse des taux d’intérêt, soutenue par les décisions de la Banque centrale européenne et des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel et le prêt à taux zéro (PTZ).
2. Une baisse des prix immobiliers contenue
Après une dépréciation de 4 % en 2023, les prix des biens immobiliers ont reculé plus modérément en 2024, affichant une baisse de 0,8 % en moyenne, avec une diminution de -1,3 % pour les appartements neufs et -0,4 % pour les maisons.
Cependant, les disparités régionales restent marquées : alors que Nantes et Lyon ont enregistré des reculs significatifs de -5,2 % et -4,7 %, certaines villes comme Toulon (+7,1 %) et Caen (+2,8 %) ont vu leurs prix augmenter. La tendance à la baisse semble avoir atteint un seuil en février, marquant un retour à la stabilisation et incitant les accédants à la propriété à envisager un achat d’un logement neuf.
3. Une baisse des taux de crédit favorisant le pouvoir d’achat
L’une des bonnes nouvelles de 2024 est la diminution des taux de crédit immobilier, passés de 4,21 % en décembre 2023 à 3,37 % en novembre 2024. Cette baisse, combinée à une inflation contenue (à 1,3 %), a permis une amélioration du pouvoir d’achat immobilier de 8,5 %.
Malgré cette embellie, le pouvoir d’achat reste en deçà de sa moyenne des dix dernières années, peinant encore à compenser la chute de 14 % enregistrée entre 2022 et 2023. Les primo-accédants et les investisseurs en immobilier locatif doivent donc composer avec des frais de notaire et une fiscalité qui demeurent un enjeu dans l’acquisition d’un logement.
4. Une hausse des faillites dans le secteur immobilier
L’année 2024 a été marquée par une forte augmentation des défaillances d’agences immobilières, avec 1 232 faillites, soit une hausse de 225 % par rapport à 2023. Selon Loïc Cantin, cette tendance devrait se poursuivre en 2025.
Les agences les plus touchées sont celles en mono-activité, tandis que celles proposant une offre diversifiée (transaction, gestion locative, syndic) semblent mieux résister. Par ailleurs, si les effectifs des salariés des agences ont progressé, le nombre d’indépendants a diminué. Ce phénomène impacte également les promoteurs immobiliers et les entreprises de construction de logements neufs.
5. Quelles perspectives pour 2025 ?
L’année 2025 pourrait marquer un tournant décisif pour le marché immobilier, avec une reprise progressive attendue. La poursuite de la baisse des taux d’intérêt – qui pourraient atteindre environ 3 % – devrait redonner du souffle aux acheteurs et aux investisseurs. De plus, une stabilisation des prix est envisagée, ce qui pourrait favoriser un regain d’activité. Certains experts tablent sur une hausse des transactions de l’ordre de 6 %, signe d’un possible retour de la confiance.
Toutefois, plusieurs incertitudes majeures persistent :
- 📈 Hausse de la taxe foncière : une pression fiscale accrue pourrait freiner les investisseurs et propriétaires.
- 🏗️ Production de logements neufs en difficulté : les mises en chantier restent en berne, accentuant le déséquilibre entre l’offre et la demande.
- ⚖️ Ajustements fiscaux incertains : d’éventuelles réformes de la fiscalité immobilière pourraient influencer les stratégies d’investissement.
- 🌍 Contexte économique et politique mouvant : l’évolution de l’inflation, du pouvoir d’achat et des politiques publiques jouera un rôle clé dans la dynamique du marché.
Côté marché locatif, une stabilisation est envisageable, mais elle reste conditionnée à un soutien accru des pouvoirs publics. Les mesures en faveur de la rénovation énergétique et une fiscalité incitative seront déterminantes pour attirer les investisseurs et garantir une offre locative suffisante.
En conclusion, si 2024 a été une année de transition, les premiers signes d’une reprise apparaissent, mais la prudence reste de mise pour les investisseurs souhaitant acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif sous dispositif Pinel ou LMNP.
