Le marché immobilier en 2024 : cinq enseignements clés à retenir

Lors de sa confĂ©rence de presse du 15 janvier 2025, la FNAIM « 2025 », a Ă©voquĂ© l’annĂ©e 2024 du marchĂ© immobilier. La principale source de son discours a portĂ© sur les tendances observĂ©es dans les ventes, les taux, les prĂȘts et le pouvoir d’achat. LoĂŻc Cantin, le prĂ©sident de la FNAIM, a relevĂ© cinq points clĂ©s.

Résumé :

📉 Baisse des transactions : 775 000 ventes, soit -11 % par rapport à 2023.
💰 Stabilisation des prix : recul modĂ©rĂ© de -0,8 % en moyenne, avec des disparitĂ©s rĂ©gionales.
🏩 Baisse des taux de crĂ©dit : de 4,21 % (dĂ©cembre 2023) Ă  3,37 % (novembre 2024), amĂ©liorant le pouvoir d’achat.
🚹 Hausse des faillites d’agences : +225 % par rapport à 2023, impactant le secteur immobilier.
🔼 Perspectives 2025 : possible reprise avec des taux autour de 3 %, mais incertitudes fiscales et Ă©conomiques.

1. Un marché immobilier en perte de vitesse, mais en voie de stabilisation

 Graphique illustrant la baisse des transactions immobiliĂšres en 2024 avec des signes de stabilisation.

L’annĂ©e 2024 a enregistrĂ© une nouvelle baisse du nombre de transactions de biens immobiliers, atteignant environ 775 000 ventes, soit une diminution de 11 % par rapport Ă  2023 et une chute de 36 % depuis 2021. Cette contraction a touchĂ© tout le territoire, avec un impact plus marquĂ© dans le sud-ouest de la France, oĂč les baisses ont variĂ© entre -18 % et -30 % dans des dĂ©partements comme la Gironde, le Lot-et-Garonne ou encore la Haute-Garonne.

Toutefois, une stabilisation semble s’opĂ©rer. AprĂšs un premier semestre difficile, le deuxiĂšme semestre a marquĂ© un palier, augurant d’une possible reprise du marchĂ© immobilier en 2025. Ce rĂ©pit s’explique notamment par une baisse des taux d’intĂ©rĂȘt, soutenue par les dĂ©cisions de la Banque centrale europĂ©enne et des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel et le prĂȘt Ă  taux zĂ©ro (PTZ).

2. Une baisse des prix immobiliers contenue

 Graphique des changements de prix immobiliers en 2024 selon les catégories et villes françaises.

AprÚs une dépréciation de 4 % en 2023, les prix des biens immobiliers ont reculé plus modérément en 2024, affichant une baisse de 0,8 % en moyenne, avec une diminution de -1,3 % pour les appartements neufs et -0,4 % pour les maisons.

Cependant, les disparitĂ©s rĂ©gionales restent marquĂ©es : alors que Nantes et Lyon ont enregistrĂ© des reculs significatifs de -5,2 % et -4,7 %, certaines villes comme Toulon (+7,1 %) et Caen (+2,8 %) ont vu leurs prix augmenter. La tendance Ă  la baisse semble avoir atteint un seuil en fĂ©vrier, marquant un retour Ă  la stabilisation et incitant les accĂ©dants Ă  la propriĂ©tĂ© Ă  envisager un achat d’un logement neuf.

3. Une baisse des taux de crĂ©dit favorisant le pouvoir d’achat

Graphique des indicateurs financiers immobiliers en 2024, incluant taux de crédit, inflation et pouvoir d'achat.

L’une des bonnes nouvelles de 2024 est la diminution des taux de crĂ©dit immobilier, passĂ©s de 4,21 % en dĂ©cembre 2023 Ă  3,37 % en novembre 2024. Cette baisse, combinĂ©e Ă  une inflation contenue (Ă  1,3 %), a permis une amĂ©lioration du pouvoir d’achat immobilier de 8,5 %.

MalgrĂ© cette embellie, le pouvoir d’achat reste en deçà de sa moyenne des dix derniĂšres annĂ©es, peinant encore Ă  compenser la chute de 14 % enregistrĂ©e entre 2022 et 2023. Les primo-accĂ©dants et les investisseurs en immobilier locatif doivent donc composer avec des frais de notaire et une fiscalitĂ© qui demeurent un enjeu dans l’acquisition d’un logement.

4. Une hausse des faillites dans le secteur immobilier

L’annĂ©e 2024 a Ă©tĂ© marquĂ©e par une forte augmentation des dĂ©faillances d’agences immobiliĂšres, avec 1 232 faillites, soit une hausse de 225 % par rapport Ă  2023. Selon LoĂŻc Cantin, cette tendance devrait se poursuivre en 2025.

Graphique illustrant l’augmentation des faillites d'agences immobiliĂšres en 2024 et la tendance prĂ©vue en 2025.

Les agences les plus touchĂ©es sont celles en mono-activitĂ©, tandis que celles proposant une offre diversifiĂ©e (transaction, gestion locative, syndic) semblent mieux rĂ©sister. Par ailleurs, si les effectifs des salariĂ©s des agences ont progressĂ©, le nombre d’indĂ©pendants a diminuĂ©. Ce phĂ©nomĂšne impacte Ă©galement les promoteurs immobiliers et les entreprises de construction de logements neufs.

5. Quelles perspectives pour 2025 ?

Schéma illustrant les étapes vers la reprise du marché immobilier en 2024

L’annĂ©e 2025 pourrait marquer un tournant dĂ©cisif pour le marchĂ© immobilier, avec une reprise progressive attendue. La poursuite de la baisse des taux d’intĂ©rĂȘt – qui pourraient atteindre environ 3 % – devrait redonner du souffle aux acheteurs et aux investisseurs. De plus, une stabilisation des prix est envisagĂ©e, ce qui pourrait favoriser un regain d’activitĂ©. Certains experts tablent sur une hausse des transactions de l’ordre de 6 %, signe d’un possible retour de la confiance.

Toutefois, plusieurs incertitudes majeures persistent :

  • 📈 Hausse de la taxe fonciĂšre : une pression fiscale accrue pourrait freiner les investisseurs et propriĂ©taires.
  • đŸ—ïž Production de logements neufs en difficultĂ© : les mises en chantier restent en berne, accentuant le dĂ©sĂ©quilibre entre l’offre et la demande.
  • ⚖ Ajustements fiscaux incertains : d’éventuelles rĂ©formes de la fiscalitĂ© immobiliĂšre pourraient influencer les stratĂ©gies d’investissement.
  • 🌍 Contexte Ă©conomique et politique mouvant : l’évolution de l’inflation, du pouvoir d’achat et des politiques publiques jouera un rĂŽle clĂ© dans la dynamique du marchĂ©.

CÎté marché locatif, une stabilisation est envisageable, mais elle reste conditionnée à un soutien accru des pouvoirs publics. Les mesures en faveur de la rénovation énergétique et une fiscalité incitative seront déterminantes pour attirer les investisseurs et garantir une offre locative suffisante.


En conclusion, si 2024 a Ă©tĂ© une annĂ©e de transition, les premiers signes d’une reprise apparaissent, mais la prudence reste de mise pour les investisseurs souhaitant acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une rĂ©sidence principale ou d’un investissement locatif sous dispositif Pinel ou LMNP.

Notation par Ă©toiles

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