Déclarer la vente d’un bien immobilier situé à l’étranger implique de respecter plusieurs obligations fiscales, tant dans le pays où se trouve le bien que dans le pays de résidence fiscale du vendeur. Cette démarche peut s’avérer complexe en raison des conventions fiscales internationales, des régimes d’imposition des plus-values et des obligations déclaratives spécifiques. Voici un guide détaillé pour mieux comprendre ce processus.
📌 Résumé pas le temps
- 🌍 Déterminer sa résidence fiscale : Vérifier si vous êtes résident ou non-résident fiscal français.
- 📊 Calculer la plus-value : Différence entre prix d’achat et prix de vente, avec prise en compte des frais.
- 💰 Appliquer les abattements : Exonérations partielles ou totales selon la durée de détention.
- 📝 Déclarer aux impôts français : Formulaire 2048-IMM pour la plus-value et 2042 pour les revenus locatifs.
- 📉 Taux d’imposition : 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS).
- 🤝 Vérifier la fiscalité locale : Éviter la double imposition grâce aux conventions fiscales.
- 🏢 Cas des SCI et SCPI : Régime fiscal spécifique selon le statut de la société.
- 👨💼 Se faire accompagner : Notaire ou avocat fiscaliste pour optimiser la déclaration et éviter les erreurs.
Déterminer sa résidence fiscale

Avant toute chose, il est crucial d’établir votre résidence fiscale. En France, l’administration fiscale considère comme résident fiscal toute personne remplissant l’un des critères suivants :
- Avoir son foyer principal en France,
- Exercer en France une activité professionnelle principale,
- Avoir en France le centre de ses intérêts économiques.
Les non-résidents fiscaux français sont généralement imposés uniquement sur leurs revenus de source française, sauf dispositions contraires prévues par les conventions fiscales bilatérales.
Calculer la plus-value immobilière
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien. Elle est soumise à l’impôt dans le pays où est situé le bien et doit être déclarée en France si vous êtes résident fiscal français.
Les éléments à prendre en compte pour calculer cette plus-value sont :
- Le prix d’achat initial,
- Les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement),
- Le prix de revente,
- Les éventuels travaux d’amélioration ou d’agrandissement (sous conditions).
Appliquer les abattements et exonérations
La fiscalité française prévoit un abattement pour durée de détention du bien. Cet abattement permet une exonération progressive de l’impôt sur la plus-value immobilière :

- Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention,
- Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Si le bien vendu était votre résidence principale à l’étranger, vous pouvez bénéficier d’une exonération sous certaines conditions.
Déclarer la vente aux impôts français
La vente doit être déclarée à l’administration fiscale française via le formulaire approprié. En général, il faut remplir :
- Le formulaire 2048-IMM en cas de plus-value imposable,
- Le formulaire 2042 pour l’impôt sur le revenu si des revenus fonciers étaient perçus avant la vente.
Les revenus immobiliers perçus avant la vente (si le bien était loué) doivent également être déclarés, avec la possibilité de déduire certaines charges comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, et les frais de gestion.
Taux d’imposition et prélèvements sociaux
Les plus-values immobilières réalisées par un résident fiscal français sur un bien situé à l’étranger sont soumises à :
- 19 % d’impôt sur la plus-value,
- 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.).
Dans certains cas, un prélèvement supplémentaire de 2 % à 6 % peut s’appliquer sur les plus-values supérieures à 50 000 €.

La fiscalité du pays de situation du bien
Le pays où se trouve le bien applique généralement ses propres règles d’imposition sur la vente. Il est donc essentiel de vérifier la convention fiscale entre ce pays et la France pour éviter une double imposition.
Si vous payez un impôt sur la plus-value dans ce pays, vous pourrez souvent bénéficier d’un crédit d’impôt en France afin d’éviter la double imposition.
Cas particulier des SCI et SCPI

Si le bien est détenu via une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SCPI, la fiscalité applicable peut être différente. Les plus-values et revenus générés doivent être déclarés en fonction du régime fiscal choisi (IR ou IS).
Faire appel à un professionnel
Compte tenu de la complexité des obligations fiscales, il est fortement recommandé de faire appel à un notaire, un avocat fiscaliste ou un expert-comptable pour assurer le respect des obligations et optimiser la fiscalité liée à la vente.
Conclusion
Déclarer la vente d’un bien immobilier à l’étranger requiert une connaissance approfondie des obligations fiscales françaises et internationales. Entre la détermination de la résidence fiscale, le calcul des plus-values, les exonérations possibles et la prise en compte de la double imposition, il est indispensable de bien préparer sa déclaration pour éviter toute sanction fiscale. Un accompagnement par un professionnel est vivement conseillé pour garantir une conformité totale avec les réglementations en vigueur.
Étape | Description |
---|---|
🌍 Résidence fiscale | Vérifier si vous êtes résident ou non-résident fiscal français |
📊 Calcul de la plus-value | Déterminer la différence entre prix d’achat et prix de vente, en incluant les frais |
📝 Déclaration aux impôts | Remplir les formulaires fiscaux nécessaires (2048-IMM, 2042) |
💰 Taux d’imposition | 19 % d’impôt sur la plus-value + 17,2 % de prélèvements sociaux |
🤝 Fiscalité locale | Vérifier les conventions fiscales pour éviter la double imposition |
🏢 Cas des SCI et SCPI | Régime fiscal spécifique selon le statut juridique du bien |
👨💼 Accompagnement fiscal | Consulter un notaire ou un avocat fiscaliste pour optimiser la déclaration |