La cohabitation dans une copropriété peut être sérieusement compromise lorsqu’un voisin adopte des comportements dangereux ou perturbateurs, comme du bruit, des menaces, des actes de violence ou des dégradations.
Cela affecte la vie normale de la communauté de voisins, mais peut également constituer un risque pour la sécurité des autres propriétaires, en particulier pour ceux qui confrontent le voisin problématique.
Comment agir face à un voisin dangereux qui cause des problèmes dans la copropriété ?
Que faire face à un voisin dangereux ?
Il y a une différence entre un voisin ennuyeux et un voisin dangereux. Un voisin ennuyeux peut être celui qui fait du bruit ou qui se gare mal sur votre place de parking. Un voisin dangereux est celui qui vous menace ou vous agresse lorsque vous lui faites part du problème.
Si la situation implique des menaces, des agressions ou tout autre comportement constituant un délit, tout voisin concerné peut déposer une plainte auprès de la Police ou de la Gendarmerie. Dans les cas les plus graves, une ordonnance de protection ou des mesures conservatoires peuvent être demandées.
Dans de tels cas, il est toujours conseillé d’agir avec prudence. On ne sait jamais à qui l’on a affaire. Voici les étapes à suivre pour résoudre les problèmes causés par un voisin dangereux.
1. Documenter les faits
Avant de prendre toute mesure, il est essentiel de recueillir des preuves, telles que des enregistrements audio ou vidéo (dans les limites légales), des rapports de police, des certificats médicaux en cas d’agression, et des témoignages. Il est également recommandé de tenir un registre chronologique des incidents : dates, heures et nature du comportement.
"L’installation de caméras de vidéosurveillance dans les espaces communs a une double fonction : d’une part, une fonction dissuasive pour ceux qui envisagent de commettre tout type d’activité criminelle ou dommageable contre des personnes ou des biens et, d’autre part, l’enregistrement de ces images en cas de comportements susmentionnés, servant de preuve devant la police nationale et les tribunaux", commente Patricia Briones, avocate et secrétaire technique du Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).
2. Informer le syndic ou le président du conseil syndical
Il est possible d’informer officiellement le président du conseil syndical et/ou le syndic de copropriété du problème. Ils ont la capacité d’agir comme médiateurs initiaux et de convoquer une assemblée générale des copropriétaires pour traiter la question. De plus, ils peuvent envoyer au voisin conflictuel une mise en demeure écrite exigeant la cessation immédiate des comportements problématiques.
3. Convoquer une assemblée générale des copropriétaires
Si le comportement persiste, la copropriété peut convoquer une assemblée générale extraordinaire pour évaluer la situation et, le cas échéant, adopter des mesures légales. La loi sur la copropriété permet à la copropriété d’intenter une action en justice contre le propriétaire ou le locataire qui exerce des activités gênantes, insalubres, nuisibles, dangereuses ou illicites.
4. Voie judiciaire
"La loi sur la copropriété établit la possibilité d’intenter une action en cessation pour activités gênantes, insalubres, nuisibles, dangereuses ou illicites. Par conséquent, dans le cas indiqué, le président du conseil syndical, de sa propre initiative ou à la demande de l’un des propriétaires ou occupants, demandera à la personne qui exerce les activités interdites par ce paragraphe la cessation immédiate de celles-ci, sous peine d’engager les actions judiciaires appropriées", explique Patricia Briones.
"Si le contrevenant persiste dans son comportement, le président, après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, dûment convoquée à cet effet, pourra engager contre lui une action en cessation qui, en ce qui n’est pas expressément prévu par cet article, sera traitée par la voie du jugement ordinaire", ajoute-t-elle.
Qu’est-ce que l’action en cessation ?
L’action en cessation est une procédure légale qui permet au président d’une copropriété, avec l’autorisation préalable de l’assemblée générale, d’engager une procédure judiciaire contre un copropriétaire qui persiste à adopter une conduite interdite. Pour ce faire, il est nécessaire d’avoir adressé une mise en demeure formelle au contrevenant et d’avoir obtenu l’accord formel de l’assemblée générale.
Une fois la demande déposée, le juge peut ordonner à titre conservatoire la cessation immédiate de l’activité gênante et adopter d’autres mesures nécessaires pour garantir son exécution. Si le jugement donne raison à la copropriété, il peut imposer la cessation définitive de l’activité, le paiement d’une indemnisation pour les dommages causés et, dans les cas graves, la perte temporaire du droit d’usage du logement ou du local pour une durée maximale de trois ans. Si le contrevenant n’est pas le propriétaire, il peut également perdre tous ses droits sur le bien et être expulsé.
