La vente d’une maison réussie est un projet qui effraie souvent les propriétaires inexpérimentés. Il existe de nombreuses bonnes raisons de ne pas entreprendre seul une étape aussi importante.
Souvent, la vente d’une maison implique une somme d’argent importante. Il serait dommage que les propriétaires, par ignorance, bradent leur bien. Si vous souhaitez vendre une maison à sa juste valeur, voire avec un bénéfice, faites appel à un agent immobilier.
Une vente de maison nécessite une préparation méticuleuse
Avant même de proposer une maison à la vente, ce processus doit être préparé de manière systématique.
Un bon agent immobilier est notamment en mesure d’estimer objectivement la valeur de la maison et du terrain. Pour ce faire, il utilise différentes méthodes, comme la méthode comparative. Cette valeur sert de point de repère important et guide l’ensemble du processus de vente. De plus, le montant des frais annexes, comme la commission d’agence ou les droits de mutation, dépend de ce montant.
Présenter le bien immobilier sous son meilleur jour
Une attention particulière doit être accordée aux photos, qui donnent une première impression (et peut-être la plus importante) du bien.
Ces photos doivent d’une part susciter l’intérêt d’acheteurs potentiels. D’autre part, les illustrations aident à avoir une vue d’ensemble de l’objet. Il est judicieux de photographier la maison sous différents angles. Généralement, les photos d’intérieur prises à la lumière du jour sont plus accueillantes et certainement plus informatives.
Les détails mentionnés spécifiquement dans la description de la maison – par exemple une cheminée – doivent absolument être mis en évidence sur les photos. Il est tout aussi important de présenter l’objet sous son meilleur jour. Une pelouse tondue et des pièces rangées devraient bien sûr être une évidence sur les photos.
Les agents immobiliers sont conscients de tous ces faits. Les experts savent comment mettre en scène une maison. De petites imperfections (mais en aucun cas des défauts) peuvent être corrigées à l’aide de programmes de retouche d’image – un service qui va de soi pour un bon agent immobilier.
L’alpha et l’oméga : la présentation du diagnostic de performance énergétique
Désormais, les vendeurs de biens immobiliers doivent automatiquement présenter leur diagnostic de performance énergétique (DPE). De plus, depuis mai 2014, il est obligatoire de communiquer certaines valeurs caractéristiques mentionnées dans le document dès la publication des annonces. Ces chiffres clés se réfèrent aux informations suivantes :
- Niveau de consommation et de besoin énergétique
- Informations sur l’année de construction du bien
- Type de diagnostic de performance énergétique (DPE consommation ou DPE besoin)
- Informations sur les sources d’énergie qui chauffent la maison
- Indications sur la classe d’efficacité énergétique du bien (la valeur ne doit être indiquée que si le DPE a été établi après l’entrée en vigueur de la modification de l’EnEV en mai 2014)
Ce DPE doit être présenté aux personnes intéressées au plus tard lors de la visite – même sans demande explicite. Lors du processus de vente, respectivement lors de la conclusion du contrat de vente, le document est remis de l’ancien au nouveau propriétaire. Si les vendeurs ne respectent pas cette directive, ils doivent s’attendre à une amende pouvant atteindre 15 000 euros. Une exception concerne les bâtiments classés monuments historiques, pour lesquels aucun DPE n’est nécessaire.
Rassembler toutes les informations importantes
Une autre étape préparatoire consiste à rassembler les données clés, dont la surface habitable. Cette surface habitable se compose de la surface au sol de toutes les pièces utilisées à des fins d’habitation. Outre les pièces comme le salon, la salle de bain ou les couloirs, il faut également tenir compte des surfaces des vérandas ou des pièces fermées de tous les côtés comme les saunas. D’autres zones comme les loggias, les balcons, les jardins sur le toit ou les terrasses ne sont incluses qu’à moitié dans la surface habitable. D’autres surfaces comme les locaux de séchage, les garages ou les greniers ne sont pas du tout prises en compte dans le calcul de la surface habitable.
Les agents immobiliers expérimentés savent bien sûr à quel point ces informations sont importantes. Les experts immobiliers demanderont très certainement les données à leurs clients afin de les intégrer dans l’exposé. Cet exposé est une première preuve pour les personnes intéressées par l’immobilier, afin d’obtenir une vue d’ensemble de la maison. De plus, des documents comme ceux-ci témoignent du professionnalisme des spécialistes de l’immobilier.
Indiquer précisément les détails de la construction
D’autres données clés importantes concernent la surface du terrain, qui est par exemple inscrite sur le plan de situation ou au livre foncier. L’année de construction du bien est tout aussi importante que l’état actuel de la rénovation, qui comprend entre autres l’isolation, l’électricité ou les canalisations. Les détails d’équipement spéciaux caractérisent par exemple les caractéristiques appartenant à la maison comme les saunas. De plus, il convient de répertorier les particularités comme les parquets, les modes de construction et matériaux spéciaux ou la technique. Si la maison est liée à d’éventuelles restrictions de construction ou d’utilisation, ces informations doivent impérativement être mentionnées. Ce regroupement est complété par un aperçu des coûts réguliers pour l’évacuation des eaux, le chauffage, l’approvisionnement en eau, l’enlèvement des ordures ménagères, le nettoyage des rues, la taxe foncière ainsi que l’assurance habitation.
Les documents les plus importants pour la vente immobilière
Toutes ces indications et tous ces documents sont complétés par des documents comme les extraits du livre foncier, les plans cadastraux ainsi que les plans d’étage des différents niveaux. Les particularités comme les modernisations doivent si possible être prouvées par des factures. Si disponibles, les expertises ou les calculs de surface habitable sont d’autres preuves importantes. Étant donné qu’une assurance habitation est dans la plupart des cas simplement transférée au nouveau propriétaire, l’attestation d’assurance habitation doit également être jointe.
Publier des annonces : mais comment ?
L’étape suivante est consacrée à la publication de l’annonce. Cette publication devrait idéalement se faire par le biais de différents médias. Outre l’annonce classique dans les journaux quotidiens, Internet est devenu indispensable pour la publication des données. Lors de ces publications, il est essentiel de communiquer toutes les informations générales importantes concernant la maison. Dans la mesure du possible, il est particulièrement utile de publier des photos sur Internet. De cette manière, les personnes intéressées peuvent se faire une première idée de la maison. De plus, les clients d’un agent immobilier profitent du réseau de prestataires de services auquel ce dernier a recours lors de la commercialisation. Grâce à ce réseau, les premières personnes intéressées sont peut-être trouvées beaucoup plus rapidement qu’on ne le pense.
Conseils pour traiter avec les acheteurs potentiels
Ensuite, il faut éventuellement faire preuve de patience et attendre que les premières personnes intéressées prennent contact. En général, un processus de vente immobilière dure naturellement plus longtemps qu’une location prévue. Si un acheteur potentiel est trouvé, plusieurs étapes s’ensuivent. Tout d’abord, un notaire établit un projet de contrat de vente, qui est coordonné avec toutes les parties concernées – bien sûr avec le soutien de l’agent mandaté. Dans ce document, une énumération de données telles que les désignations de l’acheteur et du vendeur ou la désignation exacte de la maison est indispensable. Une description de la construction, la situation du bien, un extrait du livre foncier ainsi qu’une description du terrain sont indispensables pour l’établissement des documents contractuels. Les indications concernant le prix d’achat exact et la date d’échéance doivent également être mentionnées, tout comme le compte bancaire sur lequel le paiement est versé. L’intégration d’une exclusion de garantie pour les défauts non connus est désormais assez courante. Étant donné que l’acheteur ne bénéficie généralement pas d’un droit de rétractation, il est important de se demander dans quels cas une rétractation du contrat de vente serait tout de même possible. Mais même pour ces questions, un agent immobilier compétent est là pour vous conseiller. La signature du contrat est suivie de l’inscription de la mention de transfert au livre foncier. Après le paiement du prix d’achat, suit l’inscription du nouveau propriétaire au livre foncier.
Protocoles de remise pour votre propre sécurité
Les agents immobiliers expérimentés soulignent d’emblée la grande importance d’un protocole de remise détaillé. Ce document protège les vendeurs contre les demandes ultérieures des acheteurs. Avec la maison, les vendeurs, respectivement leurs agents immobiliers, doivent remettre tous les documents nécessaires aux propriétaires. Le portefeuille de documents comprend également les procès-verbaux de réception ou les formulaires concernant les détails de la construction comme les installations de chauffage.
La vente de maison : droits et obligations
Si le transfert des relations de propriété a déjà eu lieu avant le transfert de propriété, l’acheteur est considéré comme le propriétaire de la maison à partir de ce moment. Par conséquent, l’acheteur doit également répondre de l’objet à partir de ce moment. Le contrat de vente notarié est considéré comme contraignant et oblige les acheteurs à prendre en charge les charges fiscales. En contrepartie, le vendeur est tenu de ne jamais dissimuler les défauts connus du bien. Si l’acheteur ne remplit pas son obligation de payer le prix d’achat et de réceptionner la maison, le vendeur peut faire usage de son droit à une annulation du contrat de vente ainsi qu’à des dommages et intérêts.
La réglementation des coûts pour le vendeur et l’acheteur
Normalement, les frais de notaire ainsi que les frais financiers pour l’inscription au livre foncier sont pris en charge par l’acheteur. Il est possible que les vendeurs doivent cependant s’acquitter de l’impôt sur la spéculation calculé sur le bénéfice réalisé grâce à la vente. Ces coûts sont encourus si la maison occupée par le propriétaire lui-même est en possession des vendeurs depuis moins de dix ans.
Réglementation concernant la commission d’agence
L’un des plus grands frais annexes à l’achat est la commission d’agence, dont le mode de paiement n’est pas réglementé de manière claire à 100 %. Soit les vendeurs, respectivement les acheteurs, prennent en charge seuls la commission, soit les deux parties se partagent le règlement des frais.
Depuis le 23.12.2020, si le vendeur a mandaté l’agent et qu’il s’agit de consommateurs, la commission doit toutefois être prise en charge à au moins 50 % par le vendeur.
En général, la réglementation concernant le paiement de ces coûts est régie par les usages locaux. Des circonstances individuelles sont également prises en compte dans la réglementation du paiement. Ainsi, les vendeurs se déclarent souvent prêts à prendre en charge les coûts du service d’agent immobilier si l’objet est difficile à vendre. Le montant de la commission dépend du prix de vente de la maison et du contrat conclu.
