L’article suivant a été rédigé par Carlos Sánchez, responsable du département juridique d’Alquiler Seguro.
Six mois se sont écoulés depuis les événements naturels dévastateurs causés par la DANA (Depresión Aislada en Niveles Altos, une dépression isolée à hauts niveaux) dans la Communauté valencienne. Une catastrophe qui a remis sur le devant de la scène la fameuse clause "rebus sic stantibus".
Cette clause stipule qu’un contrat est valide tant que les conditions fondamentales sur lesquelles il repose ne changent pas de manière significative. Si tel est le cas, même de manière imprévisible (comme cela s’est produit avec des milliers de commerces temporairement fermés à cause de la DANA), on peut considérer qu’il n’est plus juste ou viable de maintenir les termes originaux, ce qui justifie sa modification ou sa résiliation.
Autrement dit, l’exécution d’un contrat de location n’est obligatoire que tant que les circonstances existantes au moment de sa conclusion ne changent pas.
Dans ce contexte, lorsque surviennent des catastrophes naturelles imprévisibles (pandémies comme celle du COVID-19, éruptions volcaniques comme celle de l’île de La Palma, ou même de graves crises économiques qui peuvent affecter notre activité), nous devons disposer d’un outil juridique qui permette de maintenir l’équilibre des prestations dans les relations contractuelles.
Bien que cette figure juridique ne soit pas réglementée dans le droit espagnol (bien que les professionnels du droit la réclament depuis des années), elle a été largement développée par la jurisprudence du Tribunal Suprême, toujours avec une interprétation très restrictive, qui n’admet cette clause que lorsqu’elle vise à rétablir l’équilibre entre les accords conclus.
Pour cela, la jurisprudence exige que les conditions suivantes soient remplies :
- L’existence d’une disproportion inhabituelle entre les obligations des parties contractantes qui provoque un déséquilibre entre les obligations et qui empêche l’exécution.
- Une altération extraordinaire des circonstances au moment de l’exécution du contrat par rapport aux circonstances existantes au moment de sa conclusion.
- Le caractère totalement imprévisible de ces circonstances pour les parties.
- L’impossibilité de surmonter ces circonstances exceptionnelles par un autre moyen qui éviterait ce préjudice.
- Qu’il s’agisse d’obligations à exécution successive.
C’est précisément pour ces raisons que la "rebus sic stantibus" est une clause exceptionnelle, dont l’application doit être analysée au cas par cas.
Néanmoins, cette restriction quant à son applicabilité n’a pas toujours été uniforme, car en 2014, en raison de la grave crise économique de 2008, le Tribunal Suprême a modifié son interprétation en élargissant les cas d’application, la rendant moins restrictive et en partant du principe qu’une récession économique pouvait être considérée comme un changement extraordinaire.
Concrètement, dans le domaine de la location de locaux et des obligations que doit assumer chaque partie, la jurisprudence du Tribunal Suprême a établi que le caractère supplétif de la clause "rebus sic stantibus" implique que les tribunaux ne peuvent l’appliquer que pour attribuer ou diviser les pertes découlant de risques qui n’ont pas été attribués à l’une des parties par contrat ou par la loi.
À une autre occasion, en 2018, une position restrictive et exceptionnelle de cette clause a été rétablie, rejetant la révision des contrats dans lesquels la crise économique était invoquée, considérant que les crises financières sont des événements qui se produisent dans le cadre des activités commerciales et ne peuvent être considérés comme imprévisibles. Cette position a d’ailleurs été maintenue pendant la pandémie de Covid-19.
Ainsi, ce que nous devons nous demander avant d’invoquer l’application supplétive de cette clause, c’est : à qui incombe le risque découlant de la diminution des revenus de l’activité, des variations du marché ou de la détérioration de la situation économique ? La réponse habituelle, sauf convention contraire, est que le risque incombe au locataire, étant considérés comme des risques propres qui ne peuvent être transférés au bailleur.
C’est pourquoi il est toujours important de tenir compte de ce qui a été stipulé entre les parties pour voir comment l’attribution des risques a été effectuée entre elles, si elles ont convenu d’un type de compensation, de suspension du contrat ou de réduction des loyers dans le contrat afin que, dans des situations qui, étant prévisibles et devant être assumées par le locataire, pourraient donner lieu à une modification du contrat dans le but de rééquilibrer la relation contractuelle. En d’autres termes, que les parties elles-mêmes aient inclus dans le contrat une clause "rebus sic stantibus". A défaut, l’interprétation restrictive du Tribunal Suprême sur cette question s’appliquera.
Chez Alquiler Seguro, nous défendons une proposition législative pour une solution généralisée aux problèmes qui peuvent survenir dans les contrats de location face à des événements aussi dévastateurs que ceux de la DANA à Valence, qui consisterait à inclure dans notre ordre juridique la figure "rebus sic stantibus", par une modification et un élargissement de ce qui est déjà prévu à l’article 1258 du Code civil.
Cette possibilité offrirait une solution rapide et efficace aux entrepreneurs, aux locataires et aux travailleurs indépendants touchés par des situations totalement imprévisibles, ainsi qu’aux propriétaires en général, qui n’auraient pas à s’en remettre à l’arbitrage des tribunaux sur une question non réglementée.
La proposition d’Alquiler Seguro, par conséquent, serait la suivante :
« Sans préjudice des dispositions de l’alinéa précédent, lorsqu’il s’agit d’obligations établies à long terme ou à exécution continue, et que, pendant leur exécution, l’équilibre économique de l’obligation ou la relation entre les prestations est gravement et significativement affecté, en raison de circonstances imprévues qui rendent excessivement difficile l’exécution pour l’une des parties, celle-ci peut demander une révision judiciaire afin de modifier le contrat ou, à défaut, de déclarer sa résolution sans aucune indemnisation.
L’applicabilité de cette disposition exigera la réunion des conditions suivantes :
1° Il doit s’agir d’un événement survenu, de nature imprévisible.
2° Les obligations contractées sont gravement altérées, voire supprimées par cet événement extraordinaire.
3° La finalité économique du contrat devient irréalisable.
La modification du contrat sera provisoire, tant que dureront les effets du changement survenu des circonstances.»
Enfin, et non des moindres, il serait pertinent d’inclure une procédure spécifique par le biais de la Loi sur la procédure civile, dans laquelle serait réglementée la possibilité de demander la modification des conditions du contrat de manière provisoire en raison du changement de circonstances qui ont servi de base au contrat de manière significative et imprévisible.
Comprendre la clause "Rebus Sic Stantibus"
Une clause d’exception pour des situations exceptionnelles
La clause "rebus sic stantibus" est un concept juridique crucial en matière contractuelle, mais son application reste complexe et soumise à des interprétations strictes. Elle offre une voie de recours en cas de bouleversements imprévisibles qui rendent l’exécution d’un contrat excessivement onéreuse pour l’une des parties.
Les critères d’application de la clause
Il est essentiel de comprendre les critères stricts établis par la jurisprudence pour invoquer avec succès la clause "rebus sic stantibus". Ces critères visent à garantir qu’elle ne soit utilisée qu’en cas de véritable nécessité, afin de préserver la stabilité des relations contractuelles.
