Les techniciens du Ministère des Finances (Gestha) émettent des doutes quant à certaines des nouvelles réductions de l’Impôt sur le Revenu (IRPF) incluses dans la proposition de loi visant à stimuler la location de logements à des prix abordables, présentées par le Groupe Socialiste du Congrès, car ils estiment qu’elles ne seront pas efficaces.
La proposition de loi enregistrée au Congrès par le PSOE cherche à taxer davantage les logements vacants, les socimis et les appartements touristiques, ainsi qu’à introduire une nouvelle taxe pour l’achat de logements par des personnes hors UE et des étrangers non-résidents.
"On surestime les effets des incitations fiscales pour promouvoir les politiques publiques", selon Gestha, qui ajoute que l’expérience montre qu’il ne faut pas surestimer les effets des déductions et incitations fiscales pour promouvoir une action ou une politique publique, mais qu’il faut analyser les causes qui provoquent la pénurie de logements locatifs et les loyers élevés.
De son côté, le Conseil Général des Économistes (CGE), via son Registre des Économistes Conseillers Fiscaux (REAF), exclut que l’augmentation du coût fiscal des biens immobiliers qui ne sont ni loués ni ne constituent la résidence principale incitera les propriétaires à proposer ces biens à la location, car dans la plupart des cas, il s’agit de résidences secondaires ou de maisons dans les villages.
Double standard dans les déductions fiscales (IRPF)
Concrètement, les techniciens des Finances expliquent qu’un double traitement fiscal est envisagé, d’une part, pour les propriétaires qui louent déjà leurs logements, à qui l’on demande de baisser le loyer pour bénéficier de plus de réductions fiscales, et d’autre part, un traitement plus favorable pour mettre un logement en location pour la première fois.
Gestha estime que les nouvelles réductions du rendement net de la location liées à la baisse du loyer de plus de 5 % ne compenseront pas économiquement la majorité des propriétaires, car la baisse du loyer est supérieure à l’avantage fiscal qu’ils en retirent.
En revanche, ils assurent que la baisse du loyer compensera les propriétaires dont les revenus totaux dépassent 24 000 euros et qui louent à des jeunes de 18 à 35 ans, dans les zones non tendues, car la réduction fiscale passera de 50 % à 85 %.
Les économistes, quant à eux, prévoient une application pratique compliquée des différents pourcentages de la bonification dans l’IRPF aux propriétaires pour avoir baissé le loyer. "Cela nous rappelle d’autres cas, comme la modification de la réduction des cotisations aux plans d’épargne-retraite", ont-ils souligné.
"L’exigence d’une baisse minimale d’au moins 5 % devra être respectée à chaque fois qu’un nouveau bail est signé, ce qui peut entraîner une baisse continue du prix pour les propriétaires ayant une rotation élevée de locataires, qui pourraient choisir de ne pas l’appliquer", indiquent-ils.
Néanmoins, ils estiment que l’application des nouvelles réductions fiscales des loyers dans les zones tendues résout la "passivité" de certaines communautés autonomes, qui ont manifesté leur intention de ne pas les déclarer comme telles.
Mettre des logements vacants sur le marché favorisera les propriétaires ayant les revenus les plus élevés
Concernant l’autre réduction fiscale, les techniciens des Finances soulignent que les propriétaires qui mettent en location des logements vacants seront récompensés dans tous les cas, car il ne leur est pas demandé de baisser leur loyer et ils obtiennent les avantages fiscaux sur leur rendement net positif.
Avec ces nouveaux paramètres, Gestha a calculé l’effet combiné de l’augmentation des nouvelles réductions dans l’IRPF et de la limitation des revenus dans les cas où elle sera exigée et dans ceux où elle ne le sera pas, en tenant compte des montants moyens déclarés par ces contribuables.
Ainsi, ils assurent que les plus grands avantages se concentrent sur les propriétaires ayant les revenus les plus élevés, qui louent généralement les logements les plus chers.
Ainsi, ceux qui ont des revenus supérieurs à 600 000 euros et qui louent un logement pour la première fois réaliseront une économie comprise entre 620 euros et 2 483 euros s’ils le louent dans une zone de marché résidentiel tendu.
Comme complément aux avantages précédents, et pour vaincre certaines résistances à mettre sur le marché locatif un logement vacant, l’imputation des revenus immobiliers sera augmentée en 2025 selon une échelle allant de l’actuel 1,1 % à 3 % lorsque la somme des valeurs cadastrales dépasse le million d’euros.
Les économistes, quant à eux, ont indiqué que la nouvelle échelle pour l’imputation des revenus immobiliers de la proposition de loi ne prévoit pas d’appliquer les réductions prévues si seules les résidences secondaires sont proposées à la location pour la partie de l’année où elles ne sont pas utilisées, car elles ne sont pas destinées à l’habitation principale des locataires.
De plus, les économistes entrevoient une faille dans l’échelle pour l’imputation des revenus immobiliers avec une valeur cadastrale de 500 000 euros, qui devrait avoir une imputation de revenu de 7 100 euros et non de 7 500 euros comme le prévoit la proposition de loi du PSOE.
Il en va de même pour la tranche suivante, celle d’un million d’euros, où l’imputation de revenu devrait être de 17 100 euros et non de 20 000 euros.
La TVA plus élevée sur les appartements touristiques transférera la demande vers les hôtels
En ce qui concerne la TVA à 21 % sur les appartements touristiques, les économistes estiment que cela transférera l’offre à l’industrie hôtelière, qui a un taux de 10 %, et que le tourisme pourrait "en souffrir".
Cependant, Gestha juge plus efficace la mesure visant à soumettre la location de logements touristiques à la TVA de 21 % si le séjour ne dépasse pas 30 nuits et que le logement est situé dans des municipalités de plus de 10 000 habitants.
Cette mesure entraînera également la location de vacances lorsque les touristes bénéficient de services complémentaires de restaurant, de nettoyage, de lavage de linge ou autres, ce qui augmentera leur imposition de 10 % à 21 % ; une mesure que les techniciens estiment qu’elle favorisera le secteur hôtelier qui s’est concentré sur les appartements de vacances et sur la concurrence déloyale, selon la direction.
Taxes sur les socimis et sur l’achat de logements par des étrangers hors UE et non-résidents
Concernant l’impôt sur l’achat de logements par des personnes hors UE et non-résidents de l’UE, les économistes soulignent que 100 % de la valeur marchande (la valeur de référence) seront payés, en soustrayant ce que la communauté autonome a payé pour l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales et les Actes Juridiques Documentés.
"C’est la première fois qu’un impôt est établi avec un taux d’imposition de 100 %, ce qui soulève des doutes sur son éventuel caractère confiscatoire", ont-ils indiqué, tout en affirmant que cet impôt sera similaire aux "droits de douane" actuels de Donald Trump.
"La vente ultérieure du bien immobilier pourrait rendre impossible sa transmission future, car le prix d’achat payé plus l’impôt complémentaire sera hors du prix du marché au moment de la vente future", ajoutent-ils.
De même, ils ont assuré que l’achat de logements neufs par les non-résidents de l’Union Européenne ne sera pas pénalisé, probablement en raison de la faible marge de manœuvre du gouvernement dans ce domaine.
De leur côté, les experts affirment que la modification du régime fiscal des socimis pourrait amener certaines d’entre elles à rechercher des marchés plus attractifs dans d’autres pays.
Pour Gestha, pendant ce temps, l’efficacité de la mesure contre les socimis du nouveau type de 25 % sera vérifiée dans les prochaines années, ce qui augmente de 15 % en vigueur, sur les bénéfices de la location de logements qui ne sont pas distribués, à condition que les logements avec location à prix abordable représentent plus de 60 % du total des logements en location. Cette réduction sera de 100 % si les bénéfices non distribués sont réinvestis dans la promotion de logements locatifs abordables.
En revanche, le nouvel impôt complémentaire étatique sur la transmission de biens immobiliers à des non-résidents de l’Union Européenne génère plus d’incertitude à Gestha, qui n’est pas exigé si la transmission est soumise et non exonérée de TVA, comme dans le cas des logements neufs. En ce sens, dans le logement d’occasion, il aura une part de 100 %, dont sera soustraite la part de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) et les Actes Juridiques Documentés (AJD).
