Une baufinanzierung (financement de construction) est sans aucun doute pour la plupart des gens le plus grand projet financier de leur vie. Il s’agit de sommes d’argent à six chiffres et de très longues durées, qui ont donc un impact sur une grande partie de la vie active. Déjà pour cette raison, il est important de se pencher de plus près sur le sujet. De plus, il existe de nombreux obstacles et pièges potentiels qui compliquent l’ensemble du processus. Dans de tels cas, il arrive qu’un Nachrangdarlehen (prêt de second rang) devienne important. Mais qu’est-ce que c’est exactement et quelles particularités faut-il prendre en compte ?
Qu’est-ce qu’un Nachrangdarlehen ?
En matière de financement de construction, un Nachrangdarlehen est considéré comme un financement qui n’est pris en compte qu’en dernier lieu en matière de garantie. Si le propriétaire immobilier n’est plus en mesure d’honorer ses obligations de crédit, le bien immobilier est souvent vendu aux enchères forcées. Le produit de la vente sert ensuite à honorer les prêts encore ouverts. Les Nachrangdarlehen sont toutefois placés après les prêts de premier rang, qui sont la norme.
Un petit exemple pour illustrer cela :
Quelqu’un achète un bien immobilier pour 250 000 euros et contracte pour cela un prêt de premier rang de 180 000 euros. Les 70 000 euros restants sont financés par un Nachrangdarlehen. Après plusieurs années, l’emprunteur n’est plus en mesure de payer ses mensualités et le bien est vendu aux enchères forcées. Le produit de 170 000 euros est maintenant confronté aux montants de crédit ouverts :
- Prêt de premier rang : 135 000 euros
- Nachrangdarlehen : 51 000 euros
Maintenant, le prêt de premier rang est d’abord entièrement remboursé. Il reste 35 000 euros du produit, qui sont versés au prêteur du Nachrangdarlehen. Il reste toutefois un montant impayé de 16 000 euros. Le prêteur devrait maintenant obtenir ce montant du débiteur par voie judiciaire. Si cela n’est pas possible, le montant pourrait même devoir être déprécié.
Cet exemple explique pourquoi les Nachrangdarlehen sont plus risqués pour les prêteurs et sont donc souvent accordés à des taux d’intérêt plus élevés. Certaines banques n’accordent ces prêts qu’avec beaucoup d’hésitation, voire y renoncent complètement.
Ce qu’il faut prendre en compte avec un Nachrangdarlehen
Même avec les Nachrangdarlehen, les conditions diffèrent d’un fournisseur à l’autre. Il faut d’abord noter que toutes les banques ne mettent pas à disposition des Nachrangdarlehen. Pour cette raison, il peut être judicieux de faire appel à des courtiers de crédit compétents qui identifient les fournisseurs appropriés. Un Nachrangdarlehen de CrediMaxx offre par exemple l’avantage que de nombreux fournisseurs y sont comparés afin de trouver les meilleures conditions possibles.
Outre les intérêts, d’autres facteurs jouent également un rôle dans un crédit avec une garantie de second rang. Comme cette forme de crédit est normalement plus chère, le montant du crédit doit être limité au strict nécessaire et l’amortissement doit être élevé en conséquence. Un amortissement initial de 3 à 4 % permet de rembourser le crédit plus rapidement et donc de réduire les coûts d’intérêts en termes absolus.
Autres facteurs importants :
- Possibilité de remboursements exceptionnels gratuits
Comme les Nachrangdarlehen sont également garantis par une hypothèque, il est difficile de rembourser le prêt par anticipation ou d’effectuer des amortissements supplémentaires. Étant donné que les amortissements supplémentaires peuvent encore réduire les taux d’intérêt plus élevés, il est judicieux de prévoir une option de remboursement exceptionnel dans le contrat. Les valeurs courantes se situent ici entre 5 et 10 % de l’encours de la dette respectif par an.
- Délai sans frais de mise à disposition
Quiconque fait construire un nouveau bien immobilier doit également toujours se pencher sur les frais de mise à disposition. Le montant du crédit ne peut en effet pas être simplement prélevé et utilisé en une seule fois. Il faut plutôt soumettre les factures de l’entreprise de construction. Les emprunteurs ne peuvent donc utiliser le montant que morceau par morceau. En cas de retard dans la construction, des frais de mise à disposition peuvent être facturés de cette manière. Les valeurs courantes se situent autour de 0,25 % par an. Pour cette raison, le prêt devrait offrir un délai sans frais de mise à disposition de 9 à 12 mois, pendant lequel aucun frais de mise à disposition n’est facturé.
Outre ces facteurs, les emprunteurs devraient également réfléchir à la durée pendant laquelle ils choisissent de fixer le taux d’intérêt. Dans le but d’un remboursement rapide, des périodes plus courtes peuvent être envisagées ici que pour le prêt de premier rang.
Dans quels cas un Nachrangdarlehen est-il judicieux ?
Un Nachrangdarlehen, déjà en raison des taux d’intérêt plus élevés, n’est pas une offre que les personnes intéressées acceptent simplement. Il existe toutefois des cas où une telle approche peut néanmoins être intéressante :
- Pénuries soudaines dans le financement de la construction
Malheureusement, il n’est pas rare, surtout lors de la construction d’une maison, que les coûts réels dépassent le cadre du calcul. Si un besoin soudain de liquidités se fait sentir et que le financement de la construction ne peut pas être augmenté, un prêt de second rang est tout à fait envisageable.
- Simulation de fonds propres
Un Nachrangdarlehen peut également être utilisé pour rendre le financement de premier rang plus avantageux. Le mécanisme est très simple :
- Demander un crédit de second rang (à des taux d’intérêt légèrement plus élevés)
- Utiliser le montant du crédit comme fonds propres pour le financement de construction de premier rang
Ainsi, le ratio prêt/valeur est abaissé et les intérêts pour le grand prêt de premier rang sont encore une fois nettement plus avantageux. Selon la situation personnelle et la part respective des deux crédits, cela peut tout à fait réduire les coûts de l’ensemble du projet de financement.
- Modernisation ou transformation
Une modernisation ou une transformation ultérieure peut également être financée par un prêt de second rang. Ceci est particulièrement judicieux si le financement de construction existant ne peut pas être augmenté. Mais attention : si le prêt est contracté auprès d’une autre banque, un transfert partiel de l’hypothèque ou même l’inscription d’une nouvelle hypothèque est dû. Ceci est à nouveau associé à des coûts.
Les Nachrangdarlehen peuvent être des aides en cas de besoin
Lors de la planification d’un financement de construction, de nombreuses alternatives différentes sont aujourd’hui envisagées. De plus, il arrive tout à fait que ce ne soit pas seulement un prêt qui finance le projet immobilier, mais plusieurs. C’est là qu’intervient également le Nachrangdarlehen, qui a tout à fait sa raison d’être en tant que financement supplémentaire. De plus, les prêts bonifiés connus de la KfW sont souvent accordés en tant que Nachrangdarlehen. Même si les taux d’intérêt sont plus élevés que pour les prêts de construction garantis de premier rang, les coûts de l’ensemble du financement peuvent en fin de compte être réduits dans certaines circonstances.
