Location-accession : Frais et taxes à connaître ABSOLUMENT !

L’alquiler con opción a compra implique différents coûts selon l’étape du contrat.

L’alquiler avec option d’achat est une option de plus en plus envisagée, car elle permet de vivre en location dans la maison que l’on souhaite acheter, tandis que les loyers versés sont déduits, en totalité ou en partie, du prix final. 🏡

Cependant, il est important de connaître à l’avance les frais et taxes impliqués par ce type de contrat. Cet article vous explique tout ce que vous devez savoir à ce sujet.

Les frais d’un alquiler avec option d’achat

Le contrat d’alquiler avec droit d’achat est un modèle mixte qui combine un contrat de vente et un contrat de location. Voici les frais à prévoir aux différentes étapes d’un alquiler avec option d’achat :

Frais initiaux de l’alquiler :

1. **Prime ou acompte** : Généralement, le locataire doit verser une somme initiale pour s’assurer le droit d’achat du logement. Ce montant se situe généralement entre 5 % et 10 % de la valeur de vente du bien et est généralement déduit du prix final en cas d’exercice de l’option d’achat. 💰
2. **Caution** : Comme dans tout **alquiler**, le locataire est tenu de verser une caution, qui est remboursée à la fin du contrat si le logement est en bon état. Le montant de la caution pour un **alquiler** avec droit d’achat est, légalement, d’un mois de loyer. 🔑
3. **Garanties supplémentaires** : Selon le propriétaire, des garanties supplémentaires peuvent être exigées, comme une caution bancaire ou une garantie additionnelle pour assurer l’exécution du contrat ou disposer d’une somme pour couvrir les imprévus. Dans ce cas, le coût peut être d’un ou deux mois de loyer. 🏦

Frais pendant la phase de alquiler :

• **Paiement mensuel du **alquiler**** : Le locataire doit verser le loyer convenu dans le contrat. 🗓️
• **Entretien et réparations** : Selon les termes de l’accord, certains frais d’entretien peuvent être à la charge du locataire et d’autres du propriétaire. Cela dépend de ce qui est convenu entre les parties. Par exemple, les charges de copropriété ou l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, taxe foncière). 🛠️
• **Fournitures de base** : Généralement, les services tels que l’électricité, l’eau, le gaz et Internet sont à la charge du locataire. 💡

Frais lors de l’exercice de l’option d’achat :

1. **Paiement du prix convenu** : Le montant convenu dans le contrat doit être versé. Les mensualités versées pendant l’**alquiler** sont déduites en totalité ou en partie du prix de vente final. 💵
2. **Frais de notaire** : La formalisation de la vente implique le paiement des honoraires de notaire, qui se situent généralement entre 0,2 % et 0,5 % de la valeur déclarée du logement. ✍️
3. **Inscription au Registre de la Propriété** : Pour légaliser l’opération, il est nécessaire d’inscrire la propriété, ce qui représente un coût compris entre 0,1 % et 0,25 % du prix du bien. 📜
4. **Honoraires de gestion administrative** : Si un gestionnaire est engagé pour faciliter les démarches, il faut prévoir une dépense supplémentaire d’environ 300 euros. 👨‍💼

Les taxes d’un alquiler avec droit d’achat

La charge fiscale varie en fonction de l’étape du processus et de la région autonome où l’opération est réalisée. En termes généraux, les taxes suivantes doivent être prises en compte :

Taxes pendant l’alquiler :

• **IRPF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques) du bailleur** : Le propriétaire doit déclarer les revenus perçus grâce à l’**alquiler** dans sa déclaration de revenus. 🧾
• **Taxation** : Si le bailleur est un particulier, le locataire doit payer l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (ITP), dont le pourcentage varie entre 0,5 % et 10 % selon la région autonome. Si le propriétaire est une entreprise, l’**alquiler** est soumis à une TVA de 10 %. 🏦

Taxes lors de l’exercice de l’option d’achat :

• **ITP ou TVA** : Si le logement est de seconde main, l’acheteur doit payer l’ITP, qui oscille entre 6 % et 10 %. S’il s’agit d’un logement neuf, une TVA de 10 % s’applique. 🏢
• **Plus-value municipale** : Cette taxe est à la charge du vendeur et est calculée en fonction de l’augmentation de la valeur du terrain depuis la dernière transmission. 🏘️

Qui paie les taxes dans un alquiler avec option d’achat ?

Les taxes sont réparties selon l’étape de l’opération :

• **Pendant l’**alquiler**, le bailleur est celui qui doit déclarer les revenus dans l’IRPF.
• **Au moment de l’achat**, l’acheteur assume les taxes, comme l’ITP ou la TVA, et autres frais liés à la transmission de la propriété.
• Le vendeur est responsable du paiement de la plus-value municipale et de l’impôt sur le gain patrimonial dans sa déclaration de revenus.

Exemple de frais et taxes d’un arrendamiento avec option d’achat

Pour voir comment sont répartis les frais et taxes à payer dans un alquiler avec droit d’achat, voici un exemple pour un logement de 300 000 euros à Madrid (ITP de 6 %), avec une prime initiale de 20 000 euros et un loyer mensuel de 1 000 euros, avec la condition que 50 % du loyer versé soit déduit du prix de vente final. Après trois ans, le locataire décide d’exercer son droit d’achat.

Au total, l’acheteur devrait payer 19 335 euros de taxes et de frais dans cet exemple. Cependant, il convient de rappeler que les frais de notaire et d’enregistrement pourraient être des pourcentages inférieurs.