Acheter un logement social (VPO) peut sembler abordable au premier abord.
Cependant, un aspect fiscal est parfois négligé : la base d’imposition pour le calcul de la Taxe sur les Transmissions Patrimoniales (ITP) et des Actes Juridiques Documentés (AJD) ne correspond pas toujours au prix payé.
Dans de nombreux cas, la valeur de référence du cadastre est appliquée, et elle peut être supérieure.
La Direction Générale des Impôts a tranché cette question le 21 mars 2025 dans une consultation contraignante.
Elle confirme que l’acheteur doit déclarer l’impôt en tenant compte de cette valeur, même lorsque le prix du bien est limité par l’administration elle-même.
Qu’est-ce que la valeur de référence du cadastre et comment s’applique-t-elle à l’ITP et à l’AJD ?
Depuis 2022, la valeur de référence est devenue un élément central dans le calcul de certains impôts.
Elle est utilisée comme base d’imposition tant pour l’ITP et l’AJD que pour l’Impôt sur les Successions et Donations.
Elle affecte directement ceux qui achètent, héritent ou reçoivent des biens immobiliers.
La Direction Générale du Cadastre fixe cette valeur chaque année en fonction des prix moyens communiqués par les notaires et les conservateurs.
Un coefficient de minoration est appliqué pour s’assurer qu’elle ne dépasse pas la valeur du marché.
Cependant, dans la pratique, cette moyenne peut être supérieure au prix de vente réel.
Quelle est la différence entre la valeur cadastrale et la valeur de référence du cadastre ?
- Valeur cadastrale: Utilisée pour l’IBI (taxe foncière) et les taxes locales. Elle est calculée en fonction de la description physique du bien (surface, ancienneté, etc.).
- Valeur de référence: Sert à calculer l’ITP, l’AJD, les Successions et Donations. Elle se base sur des statistiques de marché et est actualisée chaque année, ajustée par un coefficient.
Comment l’ITP et l’AJD sont-ils calculés pour un logement social ?
La question est plus sensible pour les logements sociaux, dont le prix maximal est fixé par l’administration.
Dans la [consultation contraignante V0435-25](insérer le lien ici), la Direction Générale des Impôts établit que l’ITP et l’AJD doivent être liquidés sur la base de la valeur de référence, si elle est supérieure au prix convenu.
En d’autres termes, même si l’acheteur paie un prix issu d’une évaluation, si la valeur de référence attribuée par le Cadastre est plus élevée, l’autoliquidation de l’impôt devra se faire sur cette base plus élevée.
Peut-on faire une réclamation si la valeur de référence est supérieure au prix de vente ?
Oui, mais avec des nuances.
Il faut d’abord payer l’impôt selon la valeur de référence.
Ce n’est qu’après avoir payé l’impôt qu’il est possible de demander une rectification.
La procédure passe par l’Agence Fiscale, qui demandera un rapport à la Direction Générale du Cadastre.
Ce rapport, en plus d’être obligatoire, aura un caractère contraignant, pouvant confirmer ou modifier la valeur de référence en fonction des preuves présentées.
Que considère le Fisc comme "valeur de marché" pour un logement social ?
Lorsqu’un logement est soumis à un régime administratif qui fixe un prix de vente maximal, ce plafond doit être considéré comme sa valeur de marché réelle.
Par conséquent, la valeur de référence ne devrait pas le dépasser, bien que dans la pratique, le contraire puisse se produire.
Dans ces cas, le contribuable n’est pas exempté de son obligation d’autoliquidation sur la base de la valeur de référence, mais il peut ensuite engager une procédure de contestation s’il estime qu’il y a eu une surimposition.
La valeur de référence peut-elle être consultée avant de signer le contrat de vente ?
Oui. Vous pouvez accéder gratuitement au [Siège Électronique du Cadastre](insérer le lien ici) et obtenir un certificat de valeur de référence pour tout bien immobilier.
De cette façon :
- Vous éviterez les mauvaises surprises lors du calcul de vos coûts fiscaux totaux.
- Vous connaîtrez à l’avance la base imposable potentielle de l’ITP.
- Vous pourrez négocier avec le vendeur en ayant toutes les informations en main.
Quand paie-t-on la TVA au lieu de l’ITP lors de l’achat d’un VPO ?
La fiscalité d’un logement social dépend s’il est neuf ou d’occasion.
Lors d’une première transmission, c’est-à-dire en achetant auprès du promoteur, on paie la TVA super-réduite de 4%, conformément à l'[article 91.Deux.1.6º de la Loi 37/1992](insérer le lien ici), tandis que dans les transmissions entre particuliers, l’ITP sera appliqué, conformément à l'[article 7.1](insérer le lien ici) et au [10.2 du Texte Refondu de la Loi de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales et Actes Juridiques Documentés](insérer le lien ici).
