Le marché immobilier décrypté : les acheteurs ont-ils vraiment le pouvoir ? La réponse pourrait vous surprendre. Ce qui se passe réellement quand l’offre augmente et que les taux d’intérêt grimpent ? Accrochez-vous, car la vérité est plus nuancée qu’il n’y paraît !
L’augmentation des stocks de maisons à vendre a ralenti la croissance des prix, mais les vendeurs, anticipant des jours meilleurs, retirent leurs biens du marché. Résultat ? Des prix qui restent obstinément élevés.
Les points clés à retenir :
- Les acheteurs ont peut-être pris le dessus, mais l’histoire récente nous enseigne que cela ne se traduit pas nécessairement par une hausse des ventes.
- Les vendeurs font de la résistance, empêchant les prix de chuter autant que les lois de l’offre et de la demande le voudraient.
- L’effet de verrouillage des taux hypothécaires continue de jouer un rôle majeur : plus de la moitié des propriétaires actuels bénéficient encore de taux inférieurs à 4%. Imaginez renoncer à ça !
La valse hésitante des acheteurs et des vendeurs
Les acheteurs ont peut-être plus de poids dans les négociations, mais ils n’appuient pas sur l’accélérateur. Pourquoi ? Parce que le marché immobilier est un tango complexe où chaque danseur hésite à faire le premier pas.
Il est indéniable que le pouvoir de négociation a basculé en faveur des acheteurs. Au Canada, en Suisse, comme en France, les inscriptions sont en hausse. La croissance des prix ralentit, voire devient négative dans certaines régions. Mais faut-il crier à la catastrophe ? Probablement pas.
Pourquoi le crash n’aura probablement pas lieu
Pour comprendre le ralentissement actuel, souvenons-nous du refroidissement de fin 2022 et début 2023. Les taux hypothécaires élevés avaient alors gelé la demande. La similitude est frappante : comme aujourd’hui, la combinaison de taux élevés et de prix conséquents avait exclu de nombreux acheteurs du marché.
L’inventaire avait augmenté, exerçant une pression à la baisse sur les prix. Les vendeurs, sentant la concurrence, étaient prêts à céder. Mais les ventes n’ont jamais vraiment redécollé. On se souvient tous de cette période d’incertitude.
Le système immunitaire du marché immobilier
Si la demande n’a jamais explosé, pourquoi les prix ont-ils cessé de chuter, se sont stabilisés et ont repris une croissance modeste ? C’est là qu’intervient le fameux « système immunitaire » du marché immobilier.
Les prix de l’immobilier ont tendance à être « collants » à la baisse. Ils résistent à la chute, même quand la logique voudrait le contraire. Le mécanisme ? Des vendeurs obstinés. Ils suivent attentivement la valeur de leur propriété et surveillent les ventes des maisons similaires. La magie de l’estimation en ligne, vous connaissez ? (Hello Zillow!).
Les taux hypothécaires, trésors cachés
Ajoutez à cela l’effet de verrouillage : une grande partie de la dette hypothécaire en cours est assortie de taux d’intérêt exceptionnellement bas, héritage précieux des années 2020 et 2021. Au premier trimestre 2025, une majorité de propriétaires avaient un taux inférieur à 5%. Pour plus de la moitié, il est inférieur à 4%!
Pour beaucoup, conserver ce taux avantageux est plus intéressant que de vendre dans des conditions moins favorables. Ils sont prêts à attendre. C’est ce qui s’est passé fin 2022 et en 2023 : la croissance des prix a ralenti, dissuadant de nombreux propriétaires de vendre, et les nouvelles inscriptions ont chuté. Un équilibre s’est rétabli, et les vendeurs restants ont fait face à moins de concurrence.
Les premiers signes de la riposte aujourd’hui
Début 2025, le marché a connu des conditions similaires à celles de 2022, refroidissant à nouveau les prix :
- Les taux hypothécaires sont remontés en flèche, avoisinant les 7%.
- Des annonces de tarifs douaniers ont effrayé les acheteurs, freinant la demande au moment même où la saison de vente printanière aurait dû démarrer.
- Plusieurs mois de forte croissance des nouvelles inscriptions ont contribué à accumuler une offre abondante de logements à vendre.
Les vendeurs reprennent le contrôle
Mais des signes avant-coureurs indiquent que le système immunitaire du marché se remet en marche : les vendeurs commencent à se retirer. Des rapports signalent une augmentation sans précédent des biens retirés du marché en mai. La croissance des nouvelles inscriptions a ralenti.
Les propriétaires réalisent qu’ils ne vendent plus dans un marché favorable, et ceux qui peuvent se permettre d’attendre le font. La mesure ultime de la pression à la vente reste le nombre d’inscriptions actives, et bien qu’il soit encore en hausse par rapport à l’an dernier, sa croissance a ralenti. Cette tendance devrait se poursuivre.
Oui, la croissance des prix va ralentir, et les prix chuteront de quelques points de pourcentage dans les marchés à forte offre. Mais ne vous attendez pas à un effondrement. Le marché immobilier a plus d’un tour dans son sac et les propriétaires Québécois, Français ou Suisses sont plus malins que ça.
