L’institut Singular Bank anticipe une poursuite de la hausse des prix de l’immobilier en Espagne entre 2025 et 2026, avec une progression moyenne cumulée d’environ 9%.
Selon son rapport de perspectives immobilières en Espagne pour 2025, cette prolongation du cycle d’expansion sera soutenue par une politique monétaire plus souple, un dynamisme démographique et une amélioration continue des revenus des ménages. "Ce contexte favorisera tant la demande que l’investissement dans tous les segments", précise l’institut.
Concrètement, l’amélioration progressive du pouvoir d’achat des ménages se traduirait, selon la banque, par une croissance de 5,5% du revenu brut disponible agrégé en 2025 et de 4,5% en 2026, tandis que le revenu moyen par ménage augmenterait respectivement de 3,5% et 2,5%, dans les deux cas au-dessus de l’inflation attendue.
Cette amélioration du pouvoir d’achat, combinée à un environnement de taux d’intérêt plus favorable (l’Euribor à 12 mois atteindra son point le plus bas aux alentours de 2,0% durant l’été 2025, avant de légèrement remonter en 2026 si la BCE est en mesure de relever ses taux), facilitera l’accès au crédit et renforcera la demande.
De plus, le taux d’effort hypothécaire a diminué pour atteindre une moyenne nationale de 34,4% fin 2024, très proche du niveau d’équilibre historique, ce qui indique une accessibilité moyenne qui ne s’est pas autant détériorée qu’on le perçoit.
Cette combinaison de facteurs, en particulier dans les zones tendues, continuera à exercer une pression à la hausse sur les prix de vente et les loyers, avec des augmentations estimées à 5% en 2025 et à 3,5% en 2026.
Segments immobiliers
Dans le secteur résidentiel, le déséquilibre entre l’offre et la demande s’intensifiera, alimentant de nouvelles tensions sur les prix. Selon les estimations de Singular Bank, le déficit cumulé de logements atteindra 600 000 unités en 2025, reflétant une demande structurelle bien supérieure à la capacité de production actuelle du marché.
La construction de logements neufs restera insuffisante : "On prévoit qu’entre 2025 et 2026, seulement 260 000 logements seront achevés, un volume bien en deçà des besoins générés par la croissance de la population, les flux migratoires et la consolidation de nouveaux foyers", prévoit l’institut.
Pénurie de logements
Cette pénurie est aggravée par :
- Les restrictions réglementaires.
- Les limitations au changement d’affectation des sols.
- Le vieillissement du parc immobilier existant.
"En conséquence, les prix continueront d’augmenter, en particulier dans les provinces de Madrid, Barcelone, Malaga, Valence et les îles", souligne Singular Bank.
En ce qui concerne les segments commerciaux, la baisse des taux d’intérêt et la reprise progressive des revenus favoriseront la compression des rendements de référence. Cette compression sera particulièrement marquée dans les bureaux "Prime", où l’on anticipe une réduction allant jusqu’à 70 points de base et une revalorisation théorique de 20% entre 2025 et 2026.
Une revalorisation de 10 à 15% est également prévue dans les centres commerciaux et les actifs logistiques, soutenue par une reprise de la consommation et une normalisation des taux d’occupation.
Plus largement, la hausse des revenus au-dessus de l’inflation, la faible disponibilité d’actifs de qualité et le retour du capital institutionnel créent un environnement propice à la reprise des prix, plaçant l’Espagne comme "l’un des marchés les plus attractifs d’Europe" en raison de son différentiel de rendement par rapport aux autres pays de la région.
Quant au marché hôtelier, qui a été le deuxième en volume d’investissement en Europe en 2024, il devrait conserver son attrait pour les investisseurs, bien qu’avec une prévision de modération de la croissance touristique et une compression plus limitée des rendements (estimée à 25 points de base jusqu’en 2026) dans un contexte de concurrence croissante, d’ouverture de nouveaux établissements et d’un léger ralentissement du rythme de croissance des nuitées.
De leur côté, les actifs alternatifs (tels que les résidences étudiantes, les résidences pour personnes âgées, le "flex living" et les centres de données) continueront à gagner en importance dans les stratégies d’investissement institutionnel en raison de leur profil défensif, de la solidité de leur demande structurelle et d’un "rendement ajusté au risque clairement supérieur" à celui des autres segments traditionnels.
