Francisco Pérez, PDG de Culmia, met en garde contre la façon dont certaines exigences font inutilement grimper les coûts des projets de logements abordables. "Il faut affiner pour que le produit final soit réellement abordable", a-t-il déclaré lors de la conférence "Comment rendre la collaboration public-privé plus efficace ?", qui s’est tenue lors de la dernière édition du SIMA.
À un moment où l’accès au logement est devenu l’un des principaux défis sociaux et économiques en Espagne, la collaboration public-privé est présentée comme l’un des outils les plus puissants pour offrir des solutions. Cependant, tout n’est pas valable. C’est ce qu’a clairement indiqué Pérez, PDG de Culmia, qui a "critiqué" les éléments superflus qui, bien qu’animés de bonnes intentions, finissent par entraver les objectifs d’accessibilité financière. "La piscine, le coworking… tout cela entraîne une augmentation des coûts, et nous pensons qu’il faut ajuster ces exigences pour que le produit final soit réellement abordable", a-t-il affirmé.
La conférence, organisée sous le titre "Comment rendre la collaboration public-privé plus efficace ?", a eu lieu lors de la dernière édition du Salon Immobilier International de Madrid (SIMA) et a réuni des figures clés du secteur, telles que María José Piccio-Marchetti, directrice générale du Logement de la Communauté de Madrid ; David Botín (Aedas Homes), Juan José Cercadillo (Hercesa), Carlos Aguilera (Caixabank), Lorenzo Alonso (Avalmadrid) et Daniel González (Banco Santander), entre autres.
Le Plan Vive et son impact
L’un des thèmes centraux a été le Plan Vive de la Communauté de Madrid, que Piccio-Marchetti a défini comme "une réalité". Il s’agit d’un modèle de concession de terrains à long terme, entre 50 et 75 ans, à des opérateurs privés, qui construisent et gèrent des logements locatifs à prix abordable. Selon les données fournies lors de la conférence, plus de 12 000 logements sont déjà en cours, dont 4 000 ont été livrés et 4 500 sont en cours de construction.
Culmia, par la voix de son PDG, apprécie favorablement ce modèle, tout en insistant sur la nécessité de revoir certaines exigences des cahiers des charges qui "finissent par ruiner les plans". Parmi celles-ci, il a mentionné l’obligation de construire 1,5 place de parking par logement ou d’inclure des éléments tels que des espaces communs qui n’apportent pas toujours de la valeur par rapport au coût qu’ils génèrent.
Le défi de la rentabilité et du financement
David Botín, d’Aedas Homes, a averti que de nombreux projets de logements abordables n’aboutissent pas parce que les modules de prix sont si bas qu’ils ne permettent pas d’obtenir la rentabilité minimale. "Il faut bien structurer ces opérations. Sinon, il n’y aura pas suffisamment de capitaux pour construire entre 30 000 et 40 000 logements sociaux par an, ce qui est ce dont on a réellement besoin."
Francisco Pérez a également souligné les défis financiers, en particulier dans les appels d’offres publics. "Certains cahiers des charges sont mal conçus dès le départ et l’on sait qu’ils resteront sans suite. Nous avons déjà renoncé à des attributions parce qu’elles ne correspondaient pas à la réalité du marché."
Du côté des banques, Carlos Aguilera (Caixabank) et Daniel González (Banco Santander) ont insisté sur la nécessité de faire preuve de prudence. Ils ont tous deux rappelé les conséquences du boom immobilier et la forte exposition au foncier qu’a connue le secteur bancaire par le passé. Aujourd’hui, le financement foncier est toujours considéré comme un risque élevé. "Chez Banco Santander, nous ne finançons pas le foncier. Nous n’intervenons qu’avec des polices de crédit et des garanties comme celles d’Avalmadrid", a déclaré González.
Nouveaux modèles de collaboration
Au cours de la conférence, des modèles alternatifs de collaboration ont également été abordés, tels que le système "terrain contre travaux", qui donne de bons résultats dans des communautés comme l’Andalousie. David Botín a souligné que la clé est d’impliquer le secteur privé dès la phase de planification, afin de générer de la confiance et de faciliter l’accès aux capitaux internationaux.
Enfin, du côté de l’administration, Juan José Cercadillo, PDG de Hercesa, a été catégorique : "L’Administration doit mettre à disposition des terrains à coût zéro. Elle doit cesser de les mettre aux enchères et se concentrer sur la facilitation de projets viables pour tous les types de promoteurs, grands et petits."
