Une entreprise pionnière arrive sur le marché espagnol avec l’objectif de promouvoir le logement abordable. Il s’agit d’ALAS, une entreprise qui promet de combiner le retour économique pour les investisseurs avec une fonction sociale : augmenter l’offre de logements abordables.
Qualifiée de SBIC (société de bénéfice et d’intérêt commun), l’entreprise se présente comme un "important fournisseur, détenteur et gestionnaire de logements abordables à grande échelle et axé sur le long terme", et démarre son activité avec un portefeuille de 1 442 biens immobiliers répartis entre la Communauté de Madrid et la Catalogne, dont l’achat sera formalisé en juin.
Les logements sont répartis dans 16 promotions immobilières. Ils sont construits pour la plupart sur des terrains publics et sont déjà en construction.
L’objectif d’ALAS est qu’ils soient prêts à être loués progressivement entre fin 2025 et 2026. D’ici là, les biens immobiliers seront une alternative de logement abordable pour plus de 3 600 personnes.
L’une des particularités du modèle de cette société est que toutes les promotions ont été réalisées par des promoteurs sociaux, c’est-à-dire ceux qui construisent à prix coûtant et réalisent leurs bénéfices via des honoraires (avec les promoteurs classiques, les coopératives entreraient dans ce profil).
De plus, ALAS utilise une formule de but lucratif limité ; c’est-à-dire qu’elle ne se contentera pas d’offrir un retour économique aux investisseurs, mais s’engage à réinvestir une partie de ses bénéfices. Ses estimations tablent sur une réinvestissement minimum de 50 %.
"Le but lucratif limité ne signifie pas renoncer au bénéfice, ni maximiser la distribution, mais distribuer et réinvestir. Nous allons financer la construction de logements et nous allons les préserver à long terme. Par conséquent, nous sommes un détenteur de logements à but lucratif limité", a expliqué Alejandra Mora, associée fondatrice d’ALAS Vivienda Asequible, lors de la présentation du projet.
Elle a ajouté que "les investissements auront toujours un retour financier et social, mesurable avec des méthodologies internationales et rapportables". C’est pourquoi elle a été classée comme une société de bénéfice et d’intérêt commun (SBIC).
Il s’agit d’un modèle très peu connu en Espagne et inexistant sur le marché immobilier national jusqu’à l’arrivée d’ALAS, bien qu’il ait vu le jour dans le cadre de la loi Crea y Crece. Il est plus courant dans des pays comme le Royaume-Uni ou les États-Unis.
En tant que SBIC, la société sera soumise à des niveaux plus élevés de transparence et de contrôle grâce à des méthodologies de validation spécifiques, ce qui signifie qu’elle devra rendre compte de l’impact social de son activité.
L’associée fondatrice d’ALAS a souligné que son plan est de "changer la façon dont le logement est perçu dans notre pays pour promouvoir et gérer un parc de logements locatifs accessibles, durables et de qualité qui soit stable et durable dans le temps", et que cette solution est similaire à celle appliquée par d’autres pays européens : "que les investisseurs à impact social et les organisations à but non lucratif ou à but lucratif limité deviennent de nouveaux fournisseurs de logements pour développer une infrastructure sociale clé, au service des personnes".
Recherche de financement et collaboration avec les administrations publiques
Parmi les associés fondateurs d’ALAS figurent la Fundación Nou Lloc et la Fundación Salas. Il a également été encouragé par des organisations à but non lucratif et des fonds d’impact avec des stratégies à long terme.
À plus court terme, l’entreprise se concentrera sur la recherche de financement pour réaliser davantage de projets et sur le renforcement de la collaboration public-privé à différents niveaux.
Par exemple, par la cession d’utilisation de terrains publics (un seul projet parmi les 16 initiaux se trouve sur un terrain privé) ou la recherche de capitaux publics (comme l’ICO ou les fonds européens).
Une autre voie sera de capter des financements privés sur les marchés des capitaux.
Concrètement, ALAS étudie la possibilité de devenir une socimi et de commencer à coter en bourse dans un délai d’environ un an, et de procéder à des augmentations de capital pour continuer à élargir son portefeuille résidentiel.
D’autre part, ALAS affirme être en contact avec SEPES pour analyser les formules de collaboration une fois que cet organisme public sera définitivement transformé en le grand promoteur et gestionnaire public de logements en Espagne, ainsi qu’avec tous types de fondations et d’organisations qui peuvent contribuer à ses projets.
Jusqu’à 2 500 logements opérationnels en 2030
En plus d’acheter des projets résidentiels achevés ou de les financer, l’entreprise n’exclut pas de promouvoir des logements à l’avenir, en se chargeant dans tous les cas de la gestion.
En plus de fournir et de gérer les bâtiments, elle encouragera ce qu’elle a appelé les "communautés ALAS", un modèle d’accompagnement social qui favorise la cohésion du voisinage, aide aux démarches et gère les situations de vulnérabilité.
Pour ce faire, elle espère atteindre un portefeuille de 2 500 logements locatifs abordables d’ici la fin de cette décennie et n’exclut pas d’entrer dans des zones comme l’Andalousie, la Communauté valencienne ou le Pays basque, des régions qui enregistrent une forte demande de locations abordables.
"Nous ferons des logements locatifs là où c’est nécessaire et logique", a souligné l’associée fondatrice d’ALAS.
En ce qui concerne la sélection des futurs locataires, la principale exigence sera que le loyer mensuel ne dépasse pas 30 à 35 % de leurs revenus, ainsi que ceux qui peuvent être établis par les administrations qui lui cèdent des terrains, qu’il s’agisse d’une communauté autonome ou d’une mairie.
Dans tous les cas, son orientation sociale marquée constitue un frein à l’exclusion sociale et contribue à résoudre la crise actuelle du logement.
"Notre objectif est de démontrer qu’il est possible d’investir avec responsabilité, de générer une rentabilité modérée et en même temps de contribuer à une société plus juste et plus cohésive", a conclu Alejandra Mora.
