Impact de la Loi Le Meur (Novembre 2024) sur la Fiscalité des Locations Meublées de Courte Durée
La législation fiscale encadrant les locations meublées touristiques a subi une transformation significative avec l’adoption de la loi Le Meur en novembre 2024. Cette évolution législative, applicable aux revenus locatifs perçus à partir du 1er janvier 2025, a des répercussions majeures pour les propriétaires qui louent leurs biens meublés pour de courtes durées, notamment via des plateformes telles qu’Airbnb, Booking.com, ou Abritel.
Comprendre le Contexte : Pourquoi ce Changement ?
Avant la loi Le Meur, le régime fiscal des locations meublées de courte durée (LMNP touristique) était souvent perçu comme plus avantageux que celui des locations nues (vides). Cette perception a conduit à une augmentation significative du nombre de biens proposés à la location touristique, parfois au détriment de l’offre de logements disponibles pour les résidents permanents, en particulier dans les zones tendues.
L’objectif principal de la loi Le Meur est de rééquilibrer le marché locatif en réduisant l’attrait fiscal de la location touristique de courte durée. Il s’agit d’inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché de la location longue durée et, ainsi, de favoriser l’accès au logement.
Les Changements Clés Introduits par la Loi Le Meur
La modification la plus importante concerne le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), qui est le régime fiscal simplifié le plus couramment utilisé par les loueurs en meublé non professionnels.
Abattement Forfaitaire Réduit : Avant la loi, les revenus issus des locations meublées touristiques classées bénéficiaient d’un abattement forfaitaire de 71% (50% pour les locations non classées). Cela signifie que seulement 29% (ou 50%) des revenus étaient imposables. La loi Le Meur a considérablement réduit cet abattement.
Seuils de Revenus Modifiés: En plus de la réduction des abattement important, la loi a changée les seuils de revenus.
Impact pour les Propriétaires : Ce que Vous Devez Savoir
- Augmentation de l’Imposition : La réduction de l’abattement forfaitaire entraîne mécaniquement une augmentation de la base imposable, et donc de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux dus par les propriétaires.
- Rentabilité Réduite : La hausse de la fiscalité impacte directement la rentabilité nette des locations meublées de courte durée. Il est donc crucial de réévaluer la stratégie de location et les tarifs pratiqués.
- Remise en Question du Modèle Économique : Certains propriétaires pourraient être amenés à reconsidérer leur modèle économique et à envisager une conversion vers la location longue durée (meublée ou nue) si la rentabilité de la location touristique devient insuffisante.
- Obligation de Déclaration et de Classement: Les propriétaires sont toujour tenus de declarer leur revenue locatifs.
Tableau Récapitulatif : Comparaison Avant/Après Loi Le Meur (Régime Micro-BIC)
| Avant Loi Le Meur (Jusqu’au 31/12/2024) | Après Loi Le Meur (À partir du 01/01/2025) | |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme classé | Abattement de 71% | Abattement de 30 % |
| Plafond 188 700 € | Plafond de 15 000 € | |
| Meublé de tourisme non classé | Abattement de 50% | Abattement de 30% |
| Plafond 77 700 € | Plafond de 15 000 € | |
| Chambre chez l’habitant | Abattement de 71 % (Exoneration totale si loyer <760€/an) | Abattement de 30% |
Clarification Importante : Le Classement « Meublé de Tourisme »
Le classement « meublé de tourisme » est une démarche volontaire qui permet d’obtenir un classement officiel de 1 à 5 étoiles, attestant du niveau de confort et d’équipement du logement. Ce classement est indépendant de la déclaration en mairie, qui, elle, est obligatoire dans certaines communes.
Cas particulier: communes très tendues ou les JO
un abattement supplémentaire de 41% en zone rurale, tendues ou lors des JO.
Ce qui signifie que dans certains cas de figure ont peut avoir 71 % d’abattement sous 2 conditions:
- Ne pas dépasser 50000€/an
- Zone non tendues
Comment effectuer ce classement de « Meublé de Tourisme? »
Il existe une liste des organismes accréditées effectuant ce classement, pour les retrouver, il suffit de chercher sur un moteur de recherche: organismes accréditées classement meublé de tourisme.
Exemple Concret
Prenons l’exemple d’un propriétaire qui loue un appartement meublé non classé à Paris et génère 20 000 € de revenus locatifs annuels :
- Avant la loi Le Meur : Abattement de 50%, base imposable = 10 000 €.
- Après la loi Le Meur : Abattement de 30%, base imposable = 14 000 €.
Dans cet exemple, la base imposable augmente de 4 000 €, ce qui se traduit par une hausse significative de l’impôt dû.
Conséquences et Stratégies d’Adaptation
Face à cette nouvelle donne fiscale, les propriétaires de locations meublées de courte durée doivent envisager différentes stratégies :
Optimisation des Charges Déductibles (Régime Réel) : Si les revenus dépassent les seuils du régime micro-BIC, ou si les charges réelles sont importantes, le passage au régime réel d’imposition peut être avantageux. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, amortissement du bien, travaux, etc.) des revenus locatifs.
- Avantages: Permet de diminuer l’imposition si l’ensemble des charges dépassent l’abattement forfaitaire du régime Micro-BIC.
- Contraintes: Plus complexe car nécessite de tenir une comptabilité détaillée de chaque charge.
Location Mixte : Alterner entre location touristique de courte durée et location meublée à l’année (bail étudiant, bail mobilité) peut permettre de lisser les revenus et de bénéficier, sous certaines conditions, d’un régime fiscal plus favorable pour la partie « location longue durée ».
Vente du Bien : Dans certains cas, la vente du bien peut être envisagée si la rentabilité locative n’est plus jugée suffisante, ou si le propriétaire souhaite se libérer des contraintes liées à la gestion locative.
Passage en Société (SCI, SARL de famille) : La création d’une société civile immobilière (SCI) ou d’une SARL de famille peut être une option pour optimiser la fiscalité, notamment en cas de transmission du patrimoine.
Location Nue (Vide):revenir au méthode standard avec des locations vide standard via un contrat de location sur plusieurs années.
- Avantages: revenus stables car les locataire restent sur une longue durée
- Inconvénients: Moins de liberté et demande plus de gestion.
Augmenter les tarifs de votre location:: Il est important de mettre un prix minimum du marché pour ne pas réduire sa rentabilité, il faut aussi prendre la concurence, la zone géographique ainsi que le bien en location
Ce qu’il faut retenir et points clés :
- La loi Le Meur a considérablement durci la fiscalité des locations meublées touristiques de courte durée.
- L’abattement forfaitaire du régime micro-BIC a été réduit, augmentant ainsi la base imposable.
- Il est crucial pour les propriétaires de réévaluer leur stratégie locative et d’envisager des alternatives (régime réel, location mixte, etc.).
- Les services d’un expert-comptable ou d’un conseiller fiscal spécialisé peuvent être précieux pour naviguer dans ce nouveau contexte et optimiser la situation fiscale.
- Le Classement du bien immobilier est primordial.
- Les revenus de la conciergeries sont des revenus foncier et n’entre pas dans le calcul de fiscalité en tant que loueur.
- Le régime fiscal est par defaut le Micro-BIC si les revenus sont inferieurs.
Important: N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste) pour une analyse personnalisée de votre situation et des conseils adaptés. Les informations fournies dans cet article sont d’ordre général et ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
