Carolina Pérez, directrice du bureau de Colliers à Barcelone, analyse dans cette interview l’évolution du marché immobilier dans la capitale catalane. Un marché marqué par un investissement plus sélectif, de nouvelles dynamiques d’occupation des bureaux et l’impact d’une réglementation en constante évolution.
Pérez souligne que des secteurs comme l’hôtellerie, l’industrie et la logistique concentrent aujourd’hui le plus grand intérêt des investisseurs. Les bureaux restent cruciaux, mais avec une demande plus prudente. Elle avertit que l’insécurité juridique freine de nombreuses décisions.
Elle défend que "le marché fonctionne s’il y a de l’investissement ; si personne n’investit, l’économie ne fonctionne pas". Malgré les défis, elle se montre optimiste quant au potentiel du 22@ et à l’impulsion que peuvent donner de nouveaux projets comme l’Edificio Estel ou les Tres Chimeneas.
Quelles sont les tendances actuelles du marché immobilier barcelonais ?
L’intérêt des investisseurs se concentre sur l’hôtellerie, l’industrie et la logistique. Pour le retail, les centres commerciaux suscitent le plus d’intérêt. Les bureaux restent importants, mais avec prudence.
Dans les prochains mois, des transactions de bureaux se concrétiseront, fixant les niveaux de rentabilité. Cela favorisera un plus grand nombre d’opérations, ce que l’on n’a pas vu ces derniers temps.
Comment décririez-vous le marché des bureaux à Barcelone ?
Les prix ne varient pas beaucoup, même avec des zones de forte vacance. Les propriétaires tentent de maintenir les prix. Des incitations plus importantes sont offertes lors des négociations, ce qui réduit les loyers réels dans certaines zones.
Dans le centre-ville, les prix se maintiennent, voire augmentent, en raison de la faible disponibilité. De nombreuses entreprises réduisent leur surface et recherchent des emplacements plus "prime".
Quelles zones intéressent les entreprises pour leurs bureaux ?
Le centre-ville reste un pôle d’attraction pour la plupart des entreprises, jusqu’à une certaine taille. De grands immeubles de bureaux sont disponibles dans le centre, ce qui permet à de grandes entreprises de s’y installer.
Le 22@ conserve une disponibilité très élevée et reste la zone la plus complexe en termes d’absorption.
Le 22@ a-t-il perdu de son attrait ?
Je reste optimiste. La dynamique de cette zone a beaucoup changé. La construction d’immeubles avec des pré-locations a incité de nombreux promoteurs à développer en même temps.
Quand cette demande diminue, il y a une décompensation. On observe des restructurations d’entreprises, un ajustement du télétravail et de nouveaux besoins.
On constate un ralentissement de l’arrivée de nouvelles entreprises, avec des volumes moins importants qu’avant. L’intérêt pour le 22@ reste fort.
Quels sont les projets pour développer des bureaux dans le centre de Barcelone ?
- Edificio Estel, l’un des plus grands.
- Tres Chimeneas (Conren Tramway), un projet emblématique.
"Les réglementations ont réduit le nombre d’investisseurs à Barcelone"
Les modèles hybrides de travail ont-ils perduré après la pandémie ?
Cela dépend des entreprises. Beaucoup avaient des politiques de télétravail importantes et veulent maintenant les modifier. Certaines veulent revenir à plus de présentiel, mais pas toutes.
Beaucoup optent pour un modèle flexible (60% télétravail / 40% bureau, ou 50/50). Cela affecte les surfaces louées et les besoins futurs, car beaucoup envisagent d’embaucher. Il est difficile de calculer les volumes nécessaires, ce qui ralentit le marché des bureaux.
Certaines entreprises qui pratiquaient le 100% télétravail ont du mal à faire revenir leurs employés.
Productivité ou contrôle ?
Les deux. Certains profils peuvent télétravailler sans affecter la méthodologie de travail. Mais l’environnement de travail physique favorise les synergies et l’esprit d’équipe.
Quelles zones résidentielles sont dynamiques et lesquelles ralentissent ?
Avec les réglementations actuelles, toutes les zones sont dynamiques autant qu’elles peuvent l’être. Barcelone est beaucoup plus ouverte qu’avant, les limites entre les quartiers s’estompent.
Il y a plus d’étrangers qui vivent en Espagne. Les profils nationaux préfèrent Eixample et Zona Alta, tandis que les "expats" apprécient le 22@.
Quel est le profil de l’investisseur immobilier le plus actif ?
Les investisseurs institutionnels ont quasiment disparu. Ils investissaient dans le secteur résidentiel pour des actifs "built-to-rent", qui ne sont plus viables.
La modification probable de l’ITP a presque exclu les investisseurs familiaux et les petits investisseurs. Il reste les investisseurs qui achètent des logements individuels pour de la moyenne durée, mais les récentes informations les dissuadent également. Le nombre d’investisseurs à Barcelone est donc assez réduit.
"Il faut arrêter de penser que le mot investisseur est associé à un fonds vautour"
Quels types de projets attirent les investisseurs ?
L’industriel et la logistique sont les plus attractifs. Malgré une forte demande, il n’y a pas autant de transactions que prévu. Les loyers sont bons, donc les propriétaires ne veulent pas vendre, mais il y a un fort intérêt pour l’achat. Les bureaux et les hôtels sont également des actifs qui intéressent les investisseurs.
Quel est le rôle de la durabilité et de l’efficacité énergétique ?
C’est très important, c’est une exigence. Tout projet rénové respecte les normes ESG et tous les projets seront certifiés.
Dans le résidentiel, il n’y a pas beaucoup de projets de rénovation à cause de la réglementation (30% des logements neufs ou rénovés doivent être loués à un prix abordable). Le secteur résidentiel est moins axé sur la certification ESG, mais le Code Technique impose déjà des exigences alignées sur ces normes.
Le type d’investisseur derrière chaque type d’actif influence également l’importance accordée à la durabilité. Les bureaux sont actuellement les plus concernés par ces normes.
La réhabilitation est-elle un défi majeur à Barcelone ?
C’est indéniablement l’un des défis majeurs.
L’insécurité juridique est-elle un problème ?
Il est complexe de travailler dans l’immobilier à Barcelone pour certains types d’actifs. Le marché fonctionne s’il y a de l’investissement.
Il ne faut pas associer le mot investisseur à un fonds vautour. La complexité réside dans le fait d’investir dans un domaine où la réglementation n’est pas stable et peut changer en quelques mois. Cela rend difficile la capacité de continuer à investir.
La situation économique mondiale pourrait-elle affecter l’Espagne ?
Il faut être prudent pour l’instant. Nous ne verrons pas l’impact réel de cette situation avant quelques mois.
