Le district 22@ s’impose comme le moteur du marché des bureaux à Barcelone en 2024.
Selon le rapport Transparency 22@, de Cushman&Wakefield, cette zone a capté 32% de la surface totale louée, soit 93 000 m2, doublant l’absorption de 2023.
Le 22@ est donc le sous-marché le plus dynamique de la capitale catalane, en volume et en nombre de transactions.
Le rapport souligne que 90% de la surface louée concerne des bâtiments de catégorie A et B+, confirmant une forte demande pour la qualité.
Des opérations notables comme celles de Scopely Games Barcelona (6 400 m2), Sage (3 600 m2) et Factorial (8 000 m2), renforcent l’image du 22@ comme hub pour les entreprises technologiques, ITT et de services avancés.
La contraction de l’offre a entraîné une baisse du taux de disponibilité dans le district, passant de 22,5% en 2023 à 19,3% en 2024.
À Barcelone, ce taux est descendu à 9,16%. Près de 90 000 m2 sont en construction dans le district, partagés entre les zones nord et sud.
Neuf nouveaux projets, en construction neuve et en rénovation, devraient s’ajouter d’ici décembre 2026, augmentant considérablement le stock.
Une donnée clé est la forte demande de bureaux en modalité "plug & play", représentant 30% de la location totale en 2024.
Cette tendance répond au besoin des entreprises d’éviter l’investissement initial, surtout avec une prudence budgétaire accrue. Le secteur flex est en croissance, représentant 6% du stock total, avec Aticco, Cloudworks, WeWork et Spaces en tête.
Malgré un marché des bureaux moins actif, le 22@ a attiré 10% de l’investissement total à Barcelone, soit 49 millions d’euros en bâtiments et terrains.
Cet intérêt, mené par des capitaux étrangers, notamment des SCPI françaises et des family offices, témoigne de la confiance dans le potentiel du district. Le yield prime dans le 22@ est de 5,50%, légèrement supérieur aux 4,60% de Barcelone.
L’étude note un changement de profil des demandeurs: les entreprises déjà présentes dans la ville mènent les expansions, contrairement aux implantations internationales d’avant.
En 2024, 70% des mouvements dans le district étaient des relocalisations avec augmentation de surface, et seulement 9% des réductions.
Au-delà des données immobilières, le rapport souligne le besoin d’un modèle urbain plus mixte et dynamique.
Malgré le succès du 22@, l’indice de "vibrancy" urbaine, mesurant la vitalité hors travail, atteint à peine 26 sur 100, avec seulement 6 pour le 22@ Nord.
Ce déficit peut freiner l’attraction de talents, qui valorisent les environnements de travail intégrés dans des quartiers vivants avec services.
Pour améliorer cette situation, Cushman & Wakefield propose une stratégie en trois axes :
- Les entreprises doivent privilégier le bien-être des employés avec des bureaux et des schémas de travail flexibles.
- Les propriétaires doivent offrir des immeubles avec services, amenities et certifications ESG.
- L’administration doit développer un urbanisme mixte et durable, alliant emploi, logement, commerce et espaces publics de qualité.
Le défi pour le parc immobilier est important.
Plus de 50% des bureaux du 22@ risquent l’obsolescence, à cause de leur âge et de leur faible efficacité énergétique.
Des améliorations sont en cours, comme la rénovation de l’immeuble Diagonal 197 (14 100 m2 sur 16 étages), mais beaucoup reste à faire : près de la moitié des certifications énergétiques du district sont en catégories D ou inférieures.
En conclusion, le district 22@ aborde son 25e anniversaire avec des chiffres solides et un leadership sur le marché des bureaux de Barcelone.
Mais il doit améliorer sa vitalité urbaine, accélérer la transformation du stock existant et attirer talents et capitaux dans un contexte concurrentiel.
