Les ventes de logements anciens aux États-Unis ont chuté de 2,7 % en juin 2025, un coup dur porté par des coûts d’emprunt obstinément élevés et un inventaire limité. Le marché immobilier américain est-il en train de craquer ? La National Association of Realtors (NAR) rapporte un rythme de vente annualisé de 3,93 millions d’unités pour le mois, un chiffre stable par rapport à l’année précédente, mais qui révèle une fragilité régionale.
Malgré ce ralentissement des ventes, les prix continuent leur ascension vertigineuse. Le prix médian d’un logement existant a atteint un sommet historique de 435 300 $ en juin. C’est la 24e augmentation consécutive d’une année sur l’autre. Une bulle immobilière est-elle en train de se former sous nos yeux ?
L’avis des experts
Lawrence Yun, économiste en chef de la NAR, tire la sonnette d’alarme : « La hausse historique des prix des logements est alimentée par des années de sous-construction. » Il ajoute : « Cette création de richesse est une bonne nouvelle pour les propriétaires, mais elle exclut de nombreux primo-accédants du marché. » La situation est particulièrement préoccupante pour les jeunes Québécois qui rêvent d’acheter leur première maison.
L’écart se creuse entre propriétaires et locataires, avec une augmentation de près de 141 000 $ de la valeur nette moyenne des propriétaires au cours des cinq dernières années. Les taux hypothécaires élevés, oscillant autour de 6,75 % mi-juillet, freinent la mobilité résidentielle. Les propriétaires actuels hésitent à passer à une propriété plus grande ou à déménager. Un contexte qui ressemble à celui que l’on peut observer dans des villes comme Montréal ou Genève.
Solutions en vue ?
La NAR estime qu’une baisse des taux à 6 % pourrait débloquer l’accès à la propriété pour 160 000 acheteurs supplémentaires. « Si les taux se détendent au second semestre, nous nous attendons à une plus grande fluidité de l’inventaire et à une réouverture plus large du marché immobilier », explique Yun. Un espoir pour les futurs propriétaires de Vancouver ou de Lyon.
L’inventaire de logements reste faible, mais s’améliore légèrement d’une année sur l’autre. Le nombre total de logements sur le marché en juin était de 1,53 million, soit une baisse de 0,6 % par rapport à mai, mais une augmentation de près de 16 % par rapport à l’année précédente. Cela équivaut à une offre de 4,7 mois au rythme de vente actuel, contre 4,6 mois en mai et 4 mois en juin dernier.
Voici quelques facteurs à surveiller :
- L’évolution des taux d’intérêt.
- La construction de nouveaux logements.
- L’évolution des réglementations.
Le temps presse !
Les logements restent plus longtemps sur le marché. Le nombre médian de jours sur le marché est passé à 27 jours, contre 22 il y a un an. Les acheteurs au comptant représentent 29 % des transactions, la proportion la plus élevée depuis plus d’un an. Les primo-accédants représentent 30 % des ventes, un chiffre inchangé par rapport au mois précédent.
Tendances régionales
Les ventes ont diminué dans trois des quatre régions des États-Unis en juin. Le Nord-Est a affiché la plus forte baisse mensuelle à 8 %, suivi par le Midwest (-4 %) et le Sud (-2,2 %). Seul l’Ouest a connu une légère augmentation, avec des ventes en hausse de 1,4 % sur une base mensuelle.
- Nord-Est : Les ventes ont chuté à un taux annuel de 460 000 (-4,2 % en glissement annuel). Prix médian : 543 300 $ (+4,2 %).
- Midwest : 950 000 ventes annualisées (+2,2 % en glissement annuel). Prix médian : 337 600 $ (+3,4 %).
- Sud : 1,81 million de ventes annualisées (+1,7 % en glissement annuel). Prix médian : 374 500 $ (+0,3 %).
- Ouest : 710 000 ventes annualisées (-4,1 % en glissement annuel). Prix médian : 636 100 $ (+1 %).
Analyse par type de bien
Les ventes de maisons unifamiliales ont chuté de 3 % en juin à un rythme annualisé de 3,57 millions. Malgré le ralentissement, le segment a affiché un léger gain de 0,6 % par rapport à l’année dernière. Les prix des propriétés unifamiliales ont atteint 441 500 $, en hausse de 2 % par rapport à l’année précédente.
Les transactions de condos et de coopératives sont restées stables à 360 000 unités annualisées, en baisse de 5,3 % par rapport à juin 2024. Le prix médian des condos a légèrement augmenté à 374 500 $, soit une augmentation de 0,8 %.
Quel avenir pour le marché ?
L’activité des investisseurs a ralenti, avec les investisseurs individuels et les acheteurs de résidences secondaires ne représentant que 14 % de toutes les transactions, contre 17 % en mai. C’est la plus faible proportion depuis septembre 2022. Les ventes au comptant ont augmenté, ce qui suggère que les acheteurs plus riches restent actifs malgré la hausse des taux d’intérêt.
Les ventes de logements en difficulté restent limitées à seulement 3 % de toutes les transactions, ce qui souligne la résilience globale du marché immobilier.
Avec l’assouplissement de l’inflation et les baisses de taux à l’horizon, les analystes s’attendent à un possible dégel du marché plus tard cette année. « Si les taux hypothécaires baissent de manière significative, nous pourrions voir une vague de demande refoulée frapper le marché, en particulier de la part des locataires prêts à faire le saut », a déclaré Yun. Une analyse qui pourrait s’appliquer à la situation immobilière à Bordeaux.
D’ici là, l’accessibilité financière et l’accès restent des obstacles majeurs, en particulier pour les jeunes et les primo-accédants. Alors que les propriétaires voient leur capital augmenter, une part croissante d’Américains reste exclue de l’accession à la propriété. Un défi majeur pour l’avenir.
